Ausblick. Verbesserte Leerstands-Prognose. Green-Bond-Framework für alle Anleihen.
Finanz und Wirtschaft PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Quartalsergebnis
PSP Swiss Property mit sehr erfolgreichem Quartalsergebnis und solidem
Ausblick. Verbesserte Leerstands-Prognose. Green-Bond-Framework für alle
Anleihen.
08.11.2022 / 06:56 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Quartalsergebnis per 30. September 2022
PSP Swiss Property hat ein sehr gutes operatives Ergebnis erzielt und sieht
sich durch ihr hochwertiges Qualitätsportfolio sowie die starke Kapitalstruktur
gut positioniert.
Immobilienportfolio
Der Bilanzwert des Portfolios betrug per Ende September 2022 CHF 9.383 Mrd.
(Ende 2021: CHF 9.127 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 3.1% (Ende
2021: 3.8%).
Durch gezielte Transaktionen haben wir insbesondere unser Zürcher und Genfer
Portfolio bereits im Q1 2022 weiter optimiert und somit die Ertragsqualität
verbessert. Im Q2 und Q3 2022 wurden weder Anlageliegenschaften noch
Entwicklungsprojekte gekauft oder verkauft.
Mit Wirkung per 17. Februar 2022 haben wir mit der Swiss Life AG und der
Anlagestiftung Swiss Life einen Asset-Swap durchgeführt. Erworben haben wir
dabei für insgesamt CHF 67.6 Mio. zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich, an
der Lintheschergasse 10 und an der Mühlebachstrasse 2 / Falkenstrasse 30. Im
Gegenzug haben wir für insgesamt CHF 59.4 Mio. drei Immobilien verkauft (Rue du
Pont 22 in Lausanne, Lintheschergasse 23 und Löwenstrasse 16 in Zürich). Ferner
haben wir Ende Februar 2022, mit Wirkung per 1. Januar 2022, für CHF 64.0 Mio.
an bester Innenstadtlage in Genf die Büroliegenschaft am Place de la Synagogue
3-5/Rue Jean-Petitot 4-6 erworben. Per 30. März 2022 haben wir das peripher
gelegene Entwicklungsprojekt «Grand-Pré» in Genf für CHF 60.5 Mio. verkauft.
Hinzu kamen während der Berichtsperiode weitere Verkäufe von Stockwerkeinheiten
der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso (Lugano).
Ende September 2022 betrug die Leerstandsquote 3.1% (Ende 2021: 3.8%). Vom
gesamten Leerstand sind 0.5 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten
zurückzuführen. Von den 2022 auslaufenden Mietverträgen (CHF 54.8 Mio.) waren
per Ende September 2022 94% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average
unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.4 Jahre. Die Wault der zehn
grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, lag bei 4.3 Jahren.
Immobilienmarkt
Der Bürovermietungsmarkt hat sich in den letzten Quartalen verbessert und blieb
auch in jüngster Vergangenheit intakt. Die Nachfrage nach attraktiven
Büroflächen ist in unseren Zielmärkten, d.h. an zentralen Lagen in den
wichtigsten Schweizer Wirtschaftsstädten, gut. Der Vermietungsmarkt für ältere
Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen bleibt
herausfordernd.
Der Transaktionsmarkt für Objekte an guten innerstädtischen Lagen hat sich
gegenüber dem H1 2022 bezüglich Preisen und Anfangsrenditen kaum verändert.
Gegenüber dem Q2 2022 kamen jedoch mehr Angebote auf den Markt, wobei die
Anzahl umgesetzter Transaktionen auf tiefem Niveau blieb. Favorisiert werden
weiterhin Objekte mit hoher Cash-Flow-Visibilität. Für Anlagen an peripheren
Lagen oder für qualitativ nicht zeitgemässe Liegenschaften sind die
Renditeerwartungen aufgrund der unsicheren Wirtschaftsentwicklung
beziehungsweise allgemein höheren Zinssätzen bereits im Q2 2022 leicht
gestiegen.
Nachhaltigkeit – Green Bonds
Seit mehreren Jahren widmet sich PSP Swiss Property der Thematik
Nachhaltigkeit. Als weiteren Meilenstein klassifiziert PSP Swiss Property alle
ihre ausstehenden Anleihen im Umfang von CHF 1.8 Mrd. neu als Green Bonds um.
Auch künftige Anleihen werden als Green Bonds emittiert. Weitere Informationen
zu dieser Umklassifizierung sind im sogenannten «PSP-Green-Bond-Framework»
ersichtlich (auf www.psp.info abrufbar). Unter dem Green-Bond-Framework wird
den Green Bonds ein Green-Asset-Portfolio zugewiesen. Die Qualifikation der
Liegenschaften für das Green-Asset-Portfolio basiert auf zwei Kriterien: Zum
einen sind dies die effektiven CO2-Emissionen pro Quadratmeter und zum anderen
ein Immobilien-spezifisches ESG-Rating. Kern dieses Ratings ist die laufende
Verbesserung der CO2-Emissionen entlang unseren bereits bestehenden
Absenkungspfads. Somit entsteht ein kohärentes und dynamisches System. Das
ESG-Rating wird durch das unabhängige Unternehmen Wüest Partner ermittelt.
Beide Kriterien müssen erfüllt werden, damit eine Liegenschaft als «Green
Building» qualifiziert. ISS und Moody’s haben zum Green-Bond-Framework eine
Second Party Opinion abgegeben. Das anfängliche Green-Asset-Portfolio besteht
aus 68 Liegenschaften in der Höhe von rund CHF 3 Mrd. (Anlagekosten). Dieses
Portfolio wird sukzessive ausgedehnt.
Diese Umklassifizierung der Anleihen wird den Zugang zum Kapitalmarkt
zusätzlich unterstützen. Dabei wird auch ermöglicht, das stetig wachsende
Segment von Green-Bond-Investoren besser zu bedienen. Im Weiteren wird
erwartet, dass diese Art von Kapitalbeschaffung sich künftig positiv auf die
Kapitalkosten und somit auf den Unternehmenswert auswirken wird.
Mit dem künftigen Impact-Report (geplante Veröffentlichung 5. Mai 2023 im
Rahmen der Q1-2023-Publikation) erhöhen wir ausserdem die Transparenz rund um
das Thema Nachhaltigkeit auf Asset- und Portfolio-Level erheblich. Im Weiteren
hält PSP Swiss Property an ihrem umfassenden Nachhaltigkeitsbericht, welcher
ein integrierter Bestandteil des Geschäftsberichts ist, fest.
PSP Swiss Property ist die erste an der Schweizer Börse kotierte Gesellschaft,
welche sich durch diesen Green-Bond-Ansatz am Kapitalmarkt positioniert.
Quartalsergebnis Q1-Q3 2022 (9 Monate)
In der Berichtsperiode erwirtschafteten wir einen Gewinn ohne
Liegenschaftserfolge von CHF 181.3 Mio., was einer Zunahme um CHF 14.5 Mio.
oder 8.7% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht (Q1-Q3 2021: CHF 166.8
Mio.). Die Zunahme ist hauptsächlich auf höhere Mieteinnahmen (+ CHF 5.3 Mio.),
höhere Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum
(+ CHF 6.7 Mio.), mehr aktivierte Eigenleistungen (+ CHF 1.3 Mio.) sowie
gestiegenem übrigen Ertrag (+ CHF 1.4 Mio.) zurückzuführen. Bei den
Mieteinnahmen ist zu berücksichtigen, dass in der Berichtsperiode mit CHF 0.02
Mio. praktisch keine Corona-bedingten Mietzinserlasse mehr angefallen sind
(Q1-Q3 2021: CHF 3.6 Mio.). Kostenseitig sank der Betriebsaufwand um CHF 0.2
Mio. auf CHF 43.0 Mio. (Q1-Q3 2021: CHF 43.2 Mio.). Die Finanzierungskosten
stiegen um CHF 0.2 Mio. auf CHF 8.6 Mio. (Q1-Q3 2021: CHF 8.3 Mio.). Der Gewinn
pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die
Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 3.95 (Q1-Q3 2021: CHF 3.64).
Der Reingewinn erreichte CHF 284.0 Mio. (Q1-Q3 2021: CHF 431.0 Mio.). Der
Rückgang des Reingewinns um CHF 147.0 Mio. oder 34.1% gegenüber der
Vorjahresperiode erklärt sich durch die tiefere Portfolioaufwertung von CHF
131.9 Mio. gegenüber der Vorjahresperiode (Q1-Q3 2021: CHF 331.9 Mio.). Der
Gewinn pro Aktie betrug CHF 6.19 (Q1-Q3 2021: CHF 9.40).
Per Ende September 2022 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value;
NAV) CHF 112.34 (Ende 2021: CHF 109.42). Der NAV vor Abzug latenter Steuern
belief sich auf CHF 135.51 (Ende 2021: CHF 131.84).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 5.153 Mrd. per Ende September 2022 –
entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.5% – bleibt die Eigenkapitalbasis
solide (Ende 2021: CHF 5.019 Mrd. bzw. 54.7%). Das zinspflichtige Fremdkapital
betrug CHF 3.122 Mrd. bzw. 33.0% der Bilanzsumme (Ende 2021: CHF 3.013 Mrd.
bzw. 32.8%). Per Ende September 2022 lag der durchschnittliche
Fremdkapitalkostensatz bei tiefen 0.42% (Ende 2021: 0.40%). Die
durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.3 Jahre (Ende 2021: 5.1 Jahre). Durch
die gut strukturierte Passiv-Seite unserer Bilanz ist das Exposure gegenüber
steigenden Zinssätzen limitiert. Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF
910 Mio. (davon CHF 580 Mio. zugesichert) zur Verfügung.
PSP Swiss Property hat von Moody's ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior
Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).
Künftige Änderung im Verwaltungsrat
An der ordentlichen Generalversammlung vom 5. April 2023 wird sich Herr Aviram
Wertheim nach 14-jähriger erfolgreicher Tätigkeit im Verwaltungsrat nicht mehr
zur Wiederwahl stellen. Der Verwaltungsrat dankt dem scheidenden Herrn Wertheim
bereits heute für sein langjähriges wertvolles Engagement für die Gesellschaft.
Über die Anträge an die Generalversammlung vom 5. April 2023 zu den
Verwaltungsratswahlen wird zu gegebener Zeit näher informiert.
Ausblick 2022
Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach modernen Büroflächen und
attraktiven Verkaufsflächen an zentralen Lagen anhält. Der Markt minderwertiger
Angebote an peripheren Lagen bleibt wohl angespannt.
Unser Fokus bleibt unverändert: Wir modernisieren ausgewählte Immobilien,
entwickeln unsere Projekte weiter und bleiben aktiv in der Vermietung. Zukäufe
kommen nur in Frage, wenn sie langfristig Mehrwert in Aussicht stellen.
Nicht-strategische Immobilien werden wir weiterhin selektiv verkaufen.
Bezüglich Finanzierung halten wir an unserer bewährten konservativen Politik
fest.
Für das Geschäftsjahr 2022 erwarten wir weiterhin einen Ebitda ohne
Liegenschaftserfolge von CHF 290 Mio. (2021: CHF 278.8 Mio.). Bei den
Leerständen rechnen wir per Ende 2022 neu mit einer Quote von unter 3.5%
(bisher: unter 4%; Ende September 2022: 3.1%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen Einheit 2021 Q1-3 Q1-3 2022 +/-1
2021
Liegenschaftsertrag CHF 1 000 309 638 231 507 236 822 2.3%
EPRA like-for-like Veränderung % -0.2 -0.8 2.32
Bewertungsdifferenzen der CHF 1 000 464 920 331 871 131 894
Liegenschaften
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 000 20 059 16 998 23 666
(Vorräte)
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 000 9 462 0 -447
(Anlageliegenschaften)
Total übrige Erträge CHF 1 000 4 971 4 369 7 055
Reingewinn CHF 1 000 595 022 430 995 283 969 -34.1%
Gewinn ohne Liegenschaftserfolge3 CHF 1 000 221 124 166 840 181 293 8.7%
Ebitda ohne Liegenschaftserfolge CHF 1 000 278 756 210 731 226 694 7.6%
Ebitda-Marge % 83.0 83.3 84.4
Bilanzsumme CHF 1 000 9 182 479 9 458 205 3.0%
Eigenkapital CHF 1 000 5 019 087 5 152 921 2.7%
Eigenkapitalquote % 54.7 54.5
Eigenkapitalrendite % 12.4 7.4
Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 000 3 012 749 3 122 477 3.6%
Zinspflichtiges FK in % der % 32.8 33.0
Bilanzsumme
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Stück 158 162
Bilanzwert Anlageliegenschaften CHF 1 000 8 509 792 8 867 631 4.2%
Brutto-Rendite % 3.6 3.6
Netto-Rendite % 3.1 3.1
Leerstandsquote Periodenende (CHF) % 3.8 3.1
Anzahl Stück 18 13
Areale/Entwicklungsliegenschaften
Bilanzwert CHF 1 000 617 180 515 558 -16.5%
Areale/Entwicklungsliegenschaften
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen Personen 98/90 101/93
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)4 CHF 12.97 9.40 6.19 -34.1%
EPS ohne Liegenschaftserfolge4 CHF 4.82 3.64 3.95 8.7%
EPRA EPS CHF 4.48 3.37 3.50 4.0%
Ausschüttung pro Aktie CHF 3.755 n.a. n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)6 CHF 109.42 112.34 2.7%
NAV vor Abzug latenter Steuern6 CHF 131.84 135.51 2.8%
EPRA NRV CHF 135.40 138.39 2.2%
Aktienkurs Periodenende CHF 113.70 99.00 -12.9%
1 Differenz zu Q1-Q3 2021 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember 2021.
2 EPRA like-for-like Veränderung ohne Effekt aus Covid-19 Mietzinserlasse
beträgt +0.5% (2021: -0.5%; Q1-Q3 2021: +1.1%).
3 Der „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge" entspricht dem Reingewinn ohne
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen
von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der
Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen
Bestandteil des „Gewinn ohne Liegenschaftserfolge".
4 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
5 Für das Geschäftsjahr 2021. Barauszahlung erfolgte am 6. April 2022.
6 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40
Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79
650 84 32
Bericht und Präsentation sind unter www.psp.info verfügbar
www.psp.info/Finanzberichte
www.psp.info/Praesentationen
Heute, 8:00 Uhr (CET): Telefonkonferenz, Q1-3 2022 Results, Q & A only (EN)
Registrierung (erforderlich) hier.
Heute, 9:50 Uhr (CET): Webcast Sustainability Capital Markets Day (DE & EN)
Registrierung (erforderlich) hier.
Agenda
21. Februar 2023 · Publikation FY 2022
5. April 2023 · Ordentliche Generalversammlung 2023
5. Mai 2023 · Publikation Q1 2023
18. August 2023 · Publikation H1 2023
7. November 2023 · Publikation Q1-Q3 2023
PSP Swiss Property – führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 9.4 Mrd. in
den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert von CHF
4.9 Mrd. aus. Die 101 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte Basel,
Genf, Zug und Zürich.
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss
Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).
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Ende der Insiderinformation
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: PSP Swiss Property AG
Kolinplatz 2
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Börsen: SIX Swiss Exchange
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1481243 08.11.2022 CET/CEST