– tiefere Portfoliobewertung
Finanz und Wirtschaft INVESTIS Holding SA / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Investis mit starken operativen Ergebnissen im ersten Halbjahr – tiefere
Portfoliobewertung
29.08.2023 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
------------------------------------------------------------
* Umsatz um 3% gesteigert auf CHF 115 Mio.
* Steigerung der Mieteinnahmen like-for-like bei Wohnliegenschaften von 3.1%
* Steigerung der EBIT-Marge im Segment Real Estate Services auf 9.9% (9.7%)
* NAV pro Aktie von CHF 90.21 ohne latente Steuern im Zusammenhang mit
Liegenschaften Stéphane Bonvin, CEO der Investis-Gruppe sagte: «Ich freue mich
über eine solide Leistung in der ersten Jahreshälfte 2023, mit einer starken
operativen Performance in beiden Segmenten. Negative Bewertungsveränderungen
aufgrund höherer Zinssätze sind marktbedingt und haben keinen Einfluss auf die
zugrunde liegende operative Leistung unseres Unternehmens oder die Qualität der
Liegenschaften. Unsere ausgezeichnete Bilanz mit tiefer Verschuldung bildet
eine stabile Grundlage für die Zukunft. Der Immobilienmarkt in der
Genferseeregion weist weiterhin robuste Fundamentaldaten auf. Die Verknappung
des Wohnraums ist gleichermassen das Ergebnis einer beschleunigten
Wohnungsnachfrage durch hohe Zuwanderung wie auch einer anhaltend schwachen
Bautätigkeit und bringt in der Folge steigende Mieten mit sich. Wir erwarten,
dass unser operatives Geschäft in beiden Segmenten weiterhin stark bleibt. Die
Gruppe zeigt eine ausgezeichnete Leistung in einem herausfordernden
Marktumfeld.»
Die Gruppe steigerte den Umsatz um 3% auf CHF 115 Mio. (Vorjahr: CHF 112 Mio.).
Die letztjährigen Liegenschaftenverkäufe führten im Segment Properties zu
tieferen Mieterträgen. Das Segment Real Estate Services wies ein Wachstum von
9% aus. Der EBITDA der Gruppe vor Neubewertungen und Veräusserungsgewinnen
erreichte CHF 25 Mio. (CHF 27 Mio.).
Der Anstieg des durchschnittlichen realen Diskontierungssatzes um 10
Basispunkte (bp) auf 2.84% (2.74% per 31.12.2022) und höhere künftige
Investitionen für energetische Renovationen führten zu tieferen
Immobilienbewertungen. Die weiterhin kontinuierlich steigenden Mieteinnahmen
aus den Bestandesliegenschaften konnten diese beiden negativen Effekte
teilweise kompensieren. Insgesamt beträgt die Netto-Abwertung CHF 49 Mio. (CHF
+64 Mio.). Daraus resultierte ein Betriebsergebnis (EBIT) im ersten Halbjahr
2023 von CHF -26 Mio. (CHF +148 Mio.), wobei die besagten
Liegenschaftenverkäufe das Ergebnis des Halbjahres 2022 positiv beeinflussten
(CHF 58 Mio.).
Beide Segmente mit ausgezeichneter operativer Leistung
Das Segment Properties erreichte einen Umsatz von CHF 26 Mio. (CHF 31 Mio.).
Der tiefere Umsatz ist auf die Verkäufe im letzten Jahr zurückzuführen. Die
like-for-like Mieteinnahmen auf den Wohnliegenschaften verzeichneten einen
hervorragenden Anstieg um +3.1%. Zurückzuführen ist dieser Anstieg auf
Mieterhöhungen einerseits bei laufenden Mietverträgen, die kontinuierlich seit
Beginn des Jahres 2023 umgesetzt werden konnten und andererseits im Zuge von
Mieterwechseln. Die überwiegende Mehrheit der Mietverträge sind an den
Konsumentenpreisindex gebunden. Der Leerstand konnte auf ein Rekordtief von
1.0% (1.3% per 31.12.2022) gesenkt werden. Der Sollmietertrag belief sich per
30.06.2023 auf CHF 54.5 Mio. (CHF 53.9 Mio. per 31.12.2022). Der EBITDA vor
Neubewertungen betrug CHF 16.5 Mio. Nach einer längeren Periode wiederholter
Wertsteigerungen aufgrund sinkender Zinssätze, zeigten die sukzessiven
Leitzinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank im ersten Halbjahr
Auswirkungen auf die Diskontsätze der Immobilienbewertungen. So führte der
Anstieg des durchschnittlichen Diskontsatzes um 10 bp zu tieferen
Portfoliobewertungen von CHF -48.8 Mio. Das Segment erzielte in der Folge einen
EBIT von CHF -32 Mio. (CHF +142 Mio.).
Der Umsatz im Segment Real Estate Services belief sich auf CHF 90 Mio. (CHF 83
Mio.). Der Bereich Property Management erzielte einen unveränderten Umsatz von
CHF 31 Mio. wobei sich das bewirtschaftete Mietvolumen auf CHF 1.54 Mia.
belief. Der Bereich Facility Services erreichte einen Umsatz von CHF 59 Mio.
(CHF 52 Mio.). Die bereits sehr gute EBIT-Marge für das gesamte Segment konnte
weiter auf hervorragende 9.9% (9.7%) gesteigert werden.
Finanzresultat
Aufgrund der markant tieferen Verschuldung konnte das Netto-Finanzresultat auf
CHF -0.7 Mio. (CHF -0.9 Mio.) gesenkt werden, obwohl die durchschnittliche
Verzinsung aufgrund der geänderten Zinslage im ersten Halbjahr 2023 um 20
Basispunkte auf 0.55% anstieg.
Ertragssteuern
Die tieferen Bewertungsreserven auf dem Liegenschaftenportfolio führten
insgesamt zu einem Netto-Steuerertrag im 1. Halbjahr von CHF 2.2 Mio. (Vorjahr:
Steuerbelastung von CHF 21.0 Mio.).
Nettoergebnis
Der Reingewinn ohne Neubewertungseffekt betrug gute CHF 17.4 Mio. Das
Nettoergebnis belief sich auf CHF -24.4 Mio. und lag pro Aktie bei CHF -1.91.
Sehr solide Bilanz – LTV bei starken 24.9%
Die Bilanzsumme belief sich per 30. Juni 2023 auf CHF 1.6 Mia. bei einer
weiterhin sehr komfortablen Eigenkapitalquote von 65% (per 31.12.2022: 67%).
Das Immobilienportfolio wurde mit CHF 1,460 Mio. bewertet. Es umfasste am
Stichtag 149 Gebäude mit 2,450 Wohneinheiten. Bezogen auf den Wert des
Immobilienportfolios beträgt der Loan-to-value (LTV) sehr konservative 24.9%
(verzinsliche Finanzverbindlichkeiten von CHF 364 Mio.). Die latenten
Steuerverbindlichkeiten beliefen sich auf CHF 137 Mio. (CHF 143 Mio. per
31.12.2022).
Der Nettobuchwert (NAV) pro Aktie ohne latente Steuern im Zusammenhang mit
Liegenschaften lag per Stichtag bei CHF 90.21 (per 31.12.2022: CHF 95.07).
Marktumfeld und Ausblick 2023
Die steigenden Zinsen und die unsichere Wirtschaftslage beeinflussen nicht nur
den Immobilienmarkt, sondern die gesamte Schweizer Wirtschaft. Der Wohnraum in
der Schweiz ist im vergangenen Jahr deutlich knapper geworden. Diese Knappheit
wird als solche wahrgenommen, wenn in einem begrenzten geografischen Radius
kaum noch Wohnungen zu erschwinglichen Preisen verfügbar sind, der Aufwand für
die Wohnungssuche deutlich steigt oder ein ungewöhnlich hoher Anteil des
Einkommens für die Miete aufgewendet werden muss.
Seit 2022 hat die Zuwanderung stark zugenommen, sowohl gesamtschweizerisch als
auch speziell in den Kantonen Genf und Waadt. Der Anstieg der Demographie und
die Pandemie führten zu einer verstärkten Haushaltsbildung, sodass die
Nachfrage überproportional zunahm. Kleinere Wohnungen (Investis’ Kernmarkt)
sind dabei stärker nachgefragt als grössere (ab 4-Zimmer). Die steigenden
Mietzinsen und die fehlende Erschwinglichkeit begünstigen ebenfalls die
Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Mit einem wachsenden Anteil der alternden
Bevölkerung wird die Nachfrage nach kleinen, gut gelegenen und alterstauglichen
Wohnungen weiterhin zulegen.
Zusammengefasst wird der Schweizer Immobilienmarkt strukturell angetrieben
durch eine stetig wachsende Bevölkerung, eine steigende Anzahl Haushalte, mehr
Arbeitsplätze, ein höheres Gesamteinkommensniveau, niedrige Leerstandsquoten
und ein gedämpftes Angebot. Vor dem Hintergrund eines anhaltenden
Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage, vor allem im Bereich der
Schweizer Wohnimmobilien, wird die Werthaltigkeit des Investis
Immobilienportfolio hervorgehoben.
Das Investis Investmentportfolio besteht zu 93% aus Wohnimmobilien an zentralen
Lagen mit Wohnungen im mittleren Preissegment in der Genferseeregion. Die
Konzentration auf diese Region stellt den «USP» der Investis Gruppe dar. Der
Leerstand in der Genferseeregion nimmt in allen Segmenten weiterhin ab. Auf
nationaler Ebene liegt Genf weit unter dem Schweizer Durchschnitt. Der tiefe
LTV der Gruppe erlaubt es im Segment Properties das bestehende Portfolio, durch
gezielte Käufe trotz Abschwächung des Transaktionsmarktes, weiter zu
optimieren.
Im Segment Real Estate Services offerieren unsere Tochtergesellschaften ein
bemerkenswertes Angebot über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie hinweg.
Das Segment hat somit eine hervorragende Positionierung als
gesamtschweizerischer Anbieter von Immobiliendienstleistungen mit einem starken
Fokus auf wiederkehrende Erträge in den Bereichen Immobilienverwaltung sowie
Hauswartung und Unterhalt. Die Konsolidierung der hervorragenden EBIT-Marge
steht dabei im Fokus.
Der Anbietermarkt bleibt sehr fragmentiert und kompetitiv. Er zeichnet sich
durch die Vielfalt von Dienstleistern sowie die Breite der angebotenen
Dienstleistungen aus.
Für das gesamte Geschäftsjahr 2023 ist Investis zuversichtlich und erwartet
eine sehr gute operative Leistung beider Segmente.
------------------------------------------------------------
Ende der Adhoc-Mitteilung
------------------------------------------------------------
Sprache: Deutsch
Unternehmen: INVESTIS Holding SA
Neumühlequai 6
8001 Zürich
Schweiz
Telefon: +41 58 201 7242
E-Mail: laurence.bienz@investisgroup.com
ISIN: CH0325094297
Börsen: SIX Swiss Exchange
EQS News ID: 1713353
Ende der Mitteilung EQS News-Service
------------------------------------------------------------
1713353 29.08.2023 CET/CEST