über Ziel und blickt zuversichtlich auf das Geschäftsjahr 2024
Finanz und Wirtschaft EQS-News: Vonovia SE / Schlagwort(e): Jahresbericht/Immobilien
Vonovia entwickelt sich im Kerngeschäft positiv, verkauft deutlich über Ziel
und blickt zuversichtlich auf das Geschäftsjahr 2024 (News mit Zusatzmaterial)
14.03.2024 / 18:18 CET/CEST
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Geschäftsjahr 2023
Vonovia entwickelt sich im Kerngeschäft positiv, verkauft deutlich über Ziel
und blickt zuversichtlich auf das Geschäftsjahr 2024
* EBITDA-Beitrag insgesamt mit rund 2.652 Mio. € und FFO mit rund 1.847 Mio. €
innerhalb der Guidance.
* Kerngeschäft Vermietung wächst im Ergebnis um 6,5 %; 2.425 neue Wohnungen
fertiggestellt; 6.550 altersgerecht umgebaut.
* Verkaufsziel mit 4 Mrd. € deutlich übertroffen.
* Unbesicherter Finanzierungsbedarf bis zum 3. Quartal 2025 gedeckt.
* Bewertungstrend flacht im zweiten Halbjahr 2023 ab.
* Hauptversammlung: Dividendenvorschlag in Höhe von 0,90 € je Aktie für 2023;
ein Plus von 6 % ggü. 2022.
* Adj. EBT (Adjusted Earnings Before Taxes) ab 2024 führende Ergebniskennzahl;
OFCF (Operating Free Cashflow) zentrale Steuerungskennzahl für Liquidität.
* Erwartungen für 2024: Verkäufe in Höhe von 3 Mrd. €, höhere Investitionen in
Modernisierung und schnellerer Ausbau der Photovoltaik.
Bochum, 14. März 2024 – Die Vonovia SE („Vonovia") hat sich im Geschäftsjahr
2023 erwartungsgemäß stabil entwickelt. Das Kerngeschäft Vermietung, das einen
Anteil von 92 % am Unternehmenserfolg hat, ist im Ergebnis um 6,5 % gewachsen.
Der Leerstand bleibt historisch tief.
2023 hat Vonovia Verkäufe (inkl. Joint-Venture-Strukturen) mit einem Volumen
von rund 4 Mrd. € umgesetzt und damit das Doppelte von dem erreicht, was sich
das Unternehmen für das Jahr vorgenommen hatte. „In einem von weltweiten Krisen
gekennzeichneten Jahr ist es uns gelungen, den Hebel umzulegen und von Wachstum
auf Kapitaldisziplin umzustellen", sagte Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von
Vonovia. „Wir haben als einer der Ersten auf den dramatischen Zinsanstieg
reagiert – und wir werden einer der Ersten sein, die zum gewohnten Kurs
zurückkehren", ergänzt Buch.
Wirtschaftlich stabile Entwicklung; Kerngeschäft wächst
Das Kerngeschäft Vermietung entwickelte sich weiter positiv. Es wurde durch
Synergien aus dem Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen gestützt. Das Adjusted
EBITDA im Segment Rental ist um 6,5 % auf 2.401,7 Mio. € gestiegen und liegt
trotz getätigter Verkäufe über dem Vorjahresergebnis.
Die Segmente Value-add, Development und Recurring Sales lagen marktbedingt
erwartungsgemäß unter den Vorjahreswerten. Das Adjusted EBITDA Total lag
insgesamt bei 2.652,4 Mio. €. Dabei sind die Development-to-hold-Beiträge und
das nicht strategische Pflegegeschäft berücksichtigt. Der korrespondierende
Group FFO ging aufgrund der Zinsentwicklung auf 1.847,1 Mio. € zurück. Pro
Aktie wies Vonovia für 2023 einen Group FFO von 2,27 € aus. Vonovia hat die
Prognose für 2023 hinsichtlich aller wesentlichen Kennzahlen eingehalten.
Das Wohnungsportfolio war zum Stichtag mit einer Leerstandsquote von 2,0 %
faktisch vollvermietet. Die Steigerung der Mieten lag bei 3,8 %. Die
durchschnittliche monatliche Miete betrug im deutschen Wohnimmobilienportfolio
7,63 € pro Quadratmeter.
Auf Basis dieser wirtschaftlichen Entwicklung beabsichtigt Vonovia, gemeinsam
mit dem Aufsichtsrat, den Aktionärinnen und Aktionären am
8. Mai 2024 eine Dividende in Höhe von 0,90 € pro Aktie vorzuschlagen. Damit
liegt der Vorschlag um 6 % über dem Vorjahr. Es soll erneut die Option einer
Bar- und einer Aktiendividende geben.
CO2-Einsparungen durch Klimaschutz-Maßnahmen und PV-Offensive bis Ende 2026
Im Geschäftsjahr 2023 hat Vonovia rund 1,5 Mrd. € (2022: 2,3 Mrd. €) für den
eigenen Bestand sowie den Neubau aufgewendet. Trotz geringerer Investitionen
hat das Unternehmen nicht nachgelassen, seinem definierten Klimapfad zu folgen.
Die energetischen Maßnahmen wirken: 2023 lag die CO2-Intensität für den
Gebäudebestand in Deutschland bei 31,7 kg CO2e/m², und damit rund 3,9 % unter
dem Vorjahreswert (2022: 33,0 kg CO2e/m²). Serielle Ansätze wie das
Energiesprong-Prinzip und die wirkungsvolle Umstellung fossiler Brennstoffe auf
nachhaltige Energieträger zahlen auf das Ergebnis ein.
Insgesamt zählen nur noch 2,9 % der Gebäude von Vonovia in Deutschland zu den
Energieeffizienzklassen G und H. Mit dem altersgerechten Umbau von 6.550
Wohnungen schafft das Unternehmen ein Angebot, das der demographischen
Entwicklung Rechnung trägt.
Vonovia wird den Ausbau von Photovoltaik-Anlagen auf eigenen Dächern und an
Fassaden nochmals beschleunigen. Statt wie bisher geplant bis 2030, will das
Unternehmen bereits bis Ende 2026 PV-Anlagen mit einer Leistung von rund 300
MWp installieren. Diese Module werden Solarstrom im Umfang zweier Kraftwerke
erzeugen. Aktuell verfügt Vonovia über eine Leistung von 53,1 MWp, 2024 sollen
80 MWp installiert werden.
2023 hat das Unternehmen 2.425 neue Wohnungen fertiggestellt. 2024 wird Vonovia
weitere, bereits begonnene Projekte in vergleichbarer Größenordnung
fertigstellen. Aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen lässt sich noch nicht
bestimmen, wann mit dem Bau neuer Projekte begonnen werden kann.
„Wir würden lieber heute als morgen den Neubau hochfahren. Die Situation in
vielen urbanen Zentren wird für Wohnungssuchende immer schwieriger. Berlin ist
hierfür ein oft zitiertes Beispiel – übrigens auch, weil der Mietenstopp hier
genau den gegenteiligen Effekt bewirkt hat, wie beabsichtigt. Wir brauchen eine
zeitgemäße Regulierung, denn starke Schultern können und sollten mehr tragen
als schwache", erläutert Buch.
Die sozialen und ökologischen Bemühungen von Vonovia spiegeln sich im
Nachhaltigkeits-Performance-Index (SPI) wider. 2023 erreichte er einen Stand
von 111 %. Dazu haben insbesondere die Reduzierung der
CO2-Intensität, die barrierearmen (Teil-)Modernisierungen sowie die hohe
Mitarbeitendenzufriedenheit beigetragen. Damit wurde das Ziel der 100 %-Marke
erneut deutlich übertroffen.
Unbesicherter Finanzierungsbedarf bis zum 3. Quartal 2025 gedeckt;
Investorenbasis erfolgreich verbreitert
Vonovia hat ihre Finanzierungsstrategie erfolgreich erweitert und
diversifiziert. Das Unternehmen hat zu Jahresbeginn erstmals eine unbesicherte
Anleihe in Höhe von 400 Mio. £ (456 Mio. €) am britischen Finanzmarkt begeben
und damit Arbitragevorteile von rund 30 Basis-punkten gegenüber Eurobonds
genutzt – nach vollständiger Währungsabsicherung. Gefolgt wurde das Debüt von
der ersten Schweizer-Franken-Anleihe im Wert von 150 Mio. CHF (159 Mio. €) mit
Arbitragevorteilen von 10 Basispunkten gegenüber Eurobonds.
Die Emissionen zeigen, dass Vonovia erfolgreich neue Märkte erschließen kann,
auch, wenn sie traditionell von inländischen Unternehmen dominiert werden.
„Durch unsere Investitionsstrategie, das ambitionierte Verkaufsprogramm und
neue Joint-Venture-Partnerschaften ist es uns gelungen, die Bilanz wirkungsvoll
zu entlasten. Unser Zugang zu Kapital bleibt in einem nach wie vor schwierigen
Umfeld sehr gut. Auch bei den Ratings liegen wir stabil auf einem guten
Investment-Grade-Niveau", sagt Philip Grosse, CFO bei Vonovia.
Philip Grosse, der seit Januar 2022 als Mitglied des Vorstands das
Finanzressort verantwortet, hat seinen Vertrag bei Vonovia vorzeitig um weitere
drei Jahre bis Januar 2028 verlängert.
Bewertungstrend flacht im zweiten Halbjahr 2023 ab
Zum Stichtag umfasste das Portfolio von Vonovia rund 546.000 Wohnungen und
einen Verkehrswert von 83,9 Mrd. €. Der Rückgang des Portfoliowertes der
Wohnimmobilien um 6,6 % im ersten Halbjahr 2023 sowie um 4,2 % im zweiten
Halbjahr ist auf das veränderte Marktumfeld sowie die Verkäufe zurückzuführen.
Der Trend hat sich im Jahresverlauf deutlich abgeschwächt.
„Die Branchenstimmen werden lauter, dass die Werte die Talsohle bereits
erreicht haben könnten. Die erste Zinssenkung erwarten viele Analysten noch in
diesem Jahr, die Inflation liegt auf dem niedrigsten Wert seit zweieinhalb
Jahren. Das sind für uns wichtige Signale. Sobald sich der Markt stabilisiert
hat, werden wir uns wieder stärker auf die Steigerung unserer Erträge
konzentrieren", erklärt Buch.
Der Verschuldungsgrad LTV liegt pro forma aufgrund beurkundeter Verkäufe bei
46,7 %. Der Zielkorridor von 40 bis 45 % bleibt weiterhin die relevante
Bezugsgröße.
Guidance für 2024
Ab 2024 wird Vonovia in ihrem Steuerungssystem klarer zwischen der
Ergebnisorientierung und der Liquiditätsorientierung unterscheiden und löst den
Group FFO ab. Damit trägt das Unternehmen dem aktuellen Marktumfeld und der
daraus resultierenden notwendigen Liquiditätssteuerung präziser Rechnung.
Vonovia wird ausgehend vom Adjusted EBITDA auf das Ergebnis vor Steuern
(Adjusted Earnings Before Taxes, Adjusted EBT) überleiten und dieses als
zentrale Ergebniskennzahl etablieren. Beim Adj. EBT handelt es sich um eine
gängige Steuerungsgröße für Unternehmen; sie bietet damit eine hohe Transparenz
und Vergleichbarkeit zu anderen Industrien. Als führende Kennzahl der
Innenfinanzierung und damit der Steuerung der Liquidität wird Vonovia zukünftig
zusätzlich den Operating Free Cashflow (OFCF) ausweisen.
Dividendenwachstum auf Grundlage des stabilen operativen Geschäfts ist auch
künftig ein Schlüsselelement für Vonovia. Die Ablösung des FFO erfordert
allerdings eine neue Basis für die Dividende ab 2024. Ziel ist eine solide
Dividende, die sich am Adj. EBT orientiert und jederzeit eine ausreichende
Finanzierung für Investitionen sicherstellt.
Wie in den vergangenen Jahren auch, werden die Aktionäre wieder die Wahl
zwischen einer Bar- und einer Aktiendividende haben.
Für das Geschäftsjahr erwartet Vonovia das Adj. EBITDA in der Spanne von 2,55
bis 2,65 Mrd. €, das Adj. EBT wird voraussichtlich in der Spanne von 1,70 bis
1,80 Mrd. € liegen. Ab 2024 wird Vonovia das von der Deutsche Wohnen zum
Verkauf stehende Pflegegeschäft nicht länger als Segment führen und den Neubau
für den eigenen Bestand zwar in der Bewertung, jedoch nicht mehr im EBITDA,
zeigen. Für den SPI wird erneut eine Zielerreichung von 100 % erwartet.
Darüber hinaus beabsichtigt Vonovia, die Investitionen auf rund 1 Mrd. €
deutlich zu erhöhen und damit unter anderem umfassend in den Ausbau der
Photovoltaik zu investieren. Für 2024 hat sich Vonovia vorgenommen, Verkäufe im
Wert von 3 Mrd. € zu realisieren.
Veränderung
Finanzielle Kennzahlen* in Mio. € 2022* 2023 in %
Segmenterlöse Total (fortgeführte 5.566,2 5.151,1
Geschäftsbereiche) -7,5
Adjusted EBITDA Total (inkl. Pflege 2.763,1 2.652,4
und Dev. to hold) -4,0
Adjusted EBITDA Total (fortgeführte 2.606,1 2.583,8
Geschäftsbereiche) -0,9
Adjusted EBITDA Rental 2.254,3 2.401,7 6,5
Adjusted EBITDA Value-add 126,7 105,5 -16,7
Adjusted EBITDA Recurring Sales 135,1 63,4 -53,1
Adjusted EBITDA Development 90,0 13,2 -85,3
Group FFO (inkl. Pflege und Dev. to
hold) 2.035,6 1.847,1 -9,3
Group FFO (fortgeführte
Geschäftsbereiche) 1.981,6 1.801,6 -9,1
Group FFO pro Aktie (fortgeführte
Geschäftsbereiche) in € ** 2,51 2,23 -11,1
EBT -604,6 -9.185,2
Adjusted EBT 1.997,3 1.866,2
Periodenergebnis (inkl.
Bewertungsergbnis) -669,4 -6.756,2
Instandhaltungs-, Modernisierungs-
und Neubauleistungen 2.266,3 1.484,5 -34,5
davon Instandhaltung 856,5 722,5 -15,6
davon Modernisierung 837,4 470,8 -43,8
davon Neubau 572,4 291,2 -49,1
LTV in % 45,1 47,3 2,2 pp
LTV pro forma in % 45,1 46,7 1,6 pp
Veränderung
Bilanzielle Kennzahlen in Mio. € 31.12.2022 31.12.2023 in %
Verkehrswert des
Immobilienbestands 94.694,5 83.927,7 -11,4
EPRA NTA 45.744,5 38.140,9 -16,6
EPRA NTA pro Aktie in €*** 57,48 46,82 -18,5
Veränderung
Nichtfinanzielle Kennzahlen 2022 2023 in %
Anzahl der bewirtschafteten
Einheiten 621.303 617.343 -0,6
davon eigene Wohnungen 548.524 545.919 -0,5
davon Wohnungen Dritter 72.779 71.424 -1,9
Anzahl verkaufter Wohnungen 19.760 3.838 -80,6
davon Recurring Sales 2.710 1.590 -41,3
davon Non Core/Sonstiges 17.050 2.248 -86,8
Anzahl neu gebauter
Wohnungen 3.749 2.425 29,4
davon für den eigenen
Bestand 2.071 1.309 -36,8
davon für den Verkauf an
Dritte 1.678 1.116 -33,5
Leerstandsquote in % 2,0 2,0 -
Monatliche Ist-Miete in
€/m² 7,49 7,74 3,3
Monatliche Ist-Miete in
€/m² in Deutschland 7,40 7,63 3,1
Nachhaltigkeits-Performance-Index
in %**** 103,0 111,0 7,8
CO2-Intensität in
Deutschland in kg CO2e/m² 33,0 31,7 -3,9
Mitarbeiter, Anzahl
(Stichtag: 31. Dezember) 12.117 11.977 -1,2
*Vergleichbar gemäß aktueller Kennzahlen- und Segmentdefinition
2023.
**Basierend auf der gewichteten durchschnittlichen Anzahl der
dividendenberechtigten Aktien.
***Basierend auf den zum jeweiligen Stichtag
dividendenberechtigten Aktien.
****2022 exkl. Deutsche Wohnen. 2023 inkl. Deutsche Wohnen (exkl.
Segment Pflege und SYNVIA).
Den vollständigen Geschäftsbericht finden Sie unter:
Deutsch: https://report.vonovia.com/2023/q4/de/
Englisch: https://report.vonovia.com/2023/q4/en/
Finanzkalender 2024:
30. April 2024: Zwischenmitteilung zum ersten Quartal 2024
8. Mai 2024: Hauptversammlung
2. August 2024: Halbjahresbericht 2024
6. November 2024: Zwischenmitteilung zum dritten Quartal 2024
Über Vonovia
Die Vonovia SE ist Europas führendes privates Wohnungsunternehmen, das über
eine Millionen Menschen ein Zuhause bietet. Heute besitzt Vonovia rund 546.000
Wohnungen in allen attraktiven Städten und Regionen Deutschlands, Schwedens und
Österreichs. Hinzu kommen rund 71.400 verwaltete Wohnungen. Der Portfoliowert
liegt bei zirka 83,9 Mrd. €. Vonovia stellt dabei als modernes
Dienstleistungsunternehmen die Kundenorientierung und Zufriedenheit seiner
Mieterinnen und Mieter in den Mittelpunkt. Ihnen ein bezahlbares, attraktives
und lebenswertes Zuhause zu bieten, bildet die Voraussetzung für eine
erfolgreiche Unternehmensentwicklung. Daher investiert Vonovia nachhaltig in
Instandhaltung, Modernisierung und den seniorenfreundlichen Umbau der Gebäude.
Zudem baut das Unternehmen zunehmend neue Wohnungen durch Nachverdichtung und
Aufstockung.
Seit 2013 ist das in Bochum ansässige Unternehmen börsennotiert. Im September
2015 wurde die Aktie in den DAX aufgenommen. Außerdem gehört die Aktie der
Vonovia SE zahlreichen weiteren nationalen und internationalen Indizes an,
darunter DAX 50 ESG, Dow Jones Sustainability Index Europe, STOXX Global ESG
Leaders, EURO STOXX ESG Leaders 50, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe und GPR
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Zusatzmaterial zur Meldung:
Datei: 240314_Vonovia_JPK 2024_PM_Vonovia entwickelt sich im Kerngeschäft
positiv, verkauft deutlich über Ziel und blickt zuversichtlich auf das
Geschäftsjahr 2024
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