Finanz und Wirtschaft Warteck Invest AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
Geschäftsjahr 2023
21.03.2024 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Medienmitteilung 21. März 2024, 07.00 Uhr
Zur sofortigen Veröffentlichung
Medienmitteilung (PDF)
Geschäftsbericht 2023 (PDF)
Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
* Konzerngewinn exkl. Neubewertungen von CHF 19.5 Mio. (+9.4%)
* Konzerngewinn von CHF 16.0 Mio. (-26.4%)
* Soll-Mietertrag von CHF 40.3 Mio. (+8.4%)
* Leerstandsquote mit 1.3% auf Langzeittief
* Marktwert des Immobilien-Portfolios von CHF 1.03 Mrd. (+13.9%)
* Abschluss eines Neubaus und einer Sanierung
* Fortschritt bei laufenden Projekten, gefüllte Pipeline von CHF 240 Mio.
* Konstant attraktive Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie
* Kapitalerhöhung zur Finanzierung von weiterem Wachstum geplant
Warteck Invest baute im Geschäftsjahr 2023 das Portfolio deutlich aus und
erwirtschaftete ein gutes Ergebnis. Der Konzerngewinn exkl.
Neubewertungsergebnis betrug 19.5 Mio. und lag um 9.4% über dem Vorjahr (CHF
17.8 Mio.). Unter Berücksichtigung der Neubewertungen betrug der Konzerngewinn
CHF 16.0 Mio., was 26.4% unter dem Vorjahreswert lag (CHF 21.8 Mio.). Im
Berichtsjahr wurden 11 Liegenschaften erworben mit einem Marktwert von total
CHF 102.0 Mio. und es wurden CHF 25.4 Mio. in Projekte und den Bestand
investiert. Dadurch stieg der Wert des Immobilienportfolios zum Stichtag um
13.9% auf CHF 1'025.5 Mio.
Die Soll-Mieterträge stiegen im Berichtsjahr durch die Zukäufe und die
Fertigstellung des Neubaus „Syd" in Basel um 8.4% auf CHF 40.3 Mio.
(CHF 37.1 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung verbesserte sich um 10.5% auf CHF
34.6 Mio. (CHF 31.3 Mio.). Der EBIT lag wegen dem negativen Bewertungsergebnis
(CHF -3.7 Mio. bzw. 0.4%) mit CHF 26.6 Mio. um 14.4% unter dem Vorjahreswert
(CHF 31.1 Mio.). Der Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund des höheren
Kreditbestands und der gestiegenen Fremdkapitalzinsen um 38.7% auf CHF 8.3 Mio.
(CHF 6.0 Mio.). Das Konzernergebnis 2023 entspricht einem Gewinn pro Aktie von
CHF 64.70 bzw. ohne Neubewertungseffekte CHF 78.60. Damit wurde die beantragte
Dividende operativ (exkl. Bewertung) verdient.
Markanter Ausbau des Portfolios durch Zukäufe
Warteck Invest konnte im Berichtsjahr eine Reihe von Opportunitäten wahrnehmen
und Zukäufe tätigen. Anfang Juli wurden im Rahmen eines Share Deals eine
Aktiengesellschaft mit vier Liegenschaften und einem bedeutenden Bestand an
liquiden Mitteln übernommen. Aus dieser Transaktion resultiert neben den rund
CHF 1.1 Mio. an jährlichen Mieteinnahmen für die nächsten 4.5 Jahre ein
zusätzlicher Ergebnisbeitrag von rund CHF 2.7 Mio. p.a. Die liquiden Mittel der
neu erworbenen Tochtergesellschaft wurden in der zweiten Jahreshälfte in die
Akquisition von weiteren sechs Liegenschaften investiert. Zusätzlich wurde per
1. Juli 2023 eine frisch sanierte Wohnliegenschaft in Villigen AG erworben.
Insgesamt wurden damit im Berichtsjahr 11 Liegenschaften mit einem Marktwert
von CHF 102.0 Mio. erworben, die künftig zusammen rund CHF 4.2 Mio. jährliche
Mietzinseinnahmen generieren. Der Marktwert des konsolidierten Portfolios
überschritt durch diese Zukäufe und die Investitionen in den Bestand die Marke
von einer Milliarde und stieg zum Stichtag um 13.9 % auf CHF 1.025 Mrd. (CHF
900.4 Mio.).
Das Portfolio von Warteck Invest ist geografisch gut diversifiziert. Die
Liegenschaften befinden sich unverändert in elf Kantonen. Die geografischen
Schwerpunkte des Portfolios liegen in den dynamischen Wachstumsregionen Basel
und Zürich mit einem Anteil von 48% (50%) bzw. 31% (31%). Die übrigen Regionen
machen 21% (19%) aus. Die Liegenschaften sind nicht nur geografisch, sondern
auch hinsichtlich der Nutzung und der Mieterstruktur gut diversifiziert. Die
fünf grössten Mieter haben einen Anteil an den Mietzinseinnahmen von total
15.3% (14.7%). Klumpenrisiken sind keine vorhanden.
Leerstände erneut reduziert, höherer Erfolg aus Vermietung
Die Zukäufe führten im Berichtsjahr zu CHF 1.9 Mio. neuen
Soll-Mietzinseinnahmen. Aus dem fertiggestellten Neubau „Syd" in Basel und den
Anpassungen der Mieten an die Teuerung und den gestiegenen Referenzzinssatz
resultierten weitere CHF 1.1 Mio. neue Einnahmen. Dagegen konnten wegen
Umbauten und Sanierungen Mietzinse von CHF 0.3 Mio. nicht realisiert werden. Im
Ergebnis fielen die Soll-Mietzinsen mit CHF 40.3 Mio. um 8.4% höher aus als im
Vorjahr (CHF 37.1 Mio.). Gleichzeitig konnte die Leerstandsquote weiter von
2.0% auf ein Langzeittief von 1.3% reduziert werden. Die Betriebskosten und
Aufwendungen für den Liegenschaftsunterhalt schlugen wie im Vorjahr mit CHF 5.1
Mio. zu Buche (CHF 5.1 Mio.), so dass mit CHF 34.6 Mio. ein um 10.5% höherer
Erfolg aus Vermietung resultierte (CHF 31.3 Mio.).
Fortschritt bei den Projekten, gut gefüllte Pipeline
Die laufenden Projekte wurden im Berichtsjahr weiter vorangetrieben. Der Neubau
des Wohn- und Geschäftshauses „Syd" in Basel wurde im ersten Semester
fertiggestellt, so dass die Wohnungen im 5.-11. Obergeschoss bezogen werden
konnten. Im August eröffnete Coop seinen neuen Supermarkt im Erdgeschoss. Im
Dezember bezog schliesslich Warteck Invest ihre eigenen neuen Büros im 4.
Obergeschoss und schuf damit die betrieblichen Voraussetzungen für weiteres
Wachstum. Ebenfalls abgeschlossen wurde eine Sanierung von 45 Wohnungen in
Basel.
Weiter vorangetrieben wurden die Arealentwicklungen in Allschwil, Muttenz und
Buchs. In Allschwil wurde der für die Erneuerung und Nachverdichtung des Areals
„Weiherweg" nötige Quartierplan in die kantonale Vorprüfung und die öffentliche
Mitwirkung geschickt. In Muttenz wurde das Vorprojekt für das gemäss gültigem
Quartierplan mögliche Wohn- und Geschäftshochhaus erarbeitet und in Buchs wurde
im Rahmen eines Projektwettbewerbs der Architekturpartner für die weitere
Arealentwicklung evaluiert. Die etappenweise Totalsanierung von 86 Wohnungen in
Suhr ist ebenfalls weiter fortgeschritten und wird im laufenden Jahr
abgeschlossen.
Schliesslich wurde im Berichtsjahr mit der Planung von zwei weiteren
Sanierungsprojekten begonnen. Insgesamt besteht eine gut gefüllte Pipeline von
Projekten im Umfang von rund CHF 240 Mio. für die kommenden 5 bis 7 Jahre.
Neben den Projekten wurde im Berichtsjahr auch in die Umsetzung der
Nachhaltigkeitsstrategie investiert. So wurde bei weiteren zwei Liegenschaften
der Energieträger ausgetauscht weg von fossil hin zu Fernwärme oder Wärmepumpe.
Drei neue Fotovoltaikanlagen wurden installiert und für drei weitere die
Planung gestartet.
Solide Finanzierungsstruktur und Kapitalerhöhung zur Finanzierung von weiterem
Wachstum
Zur Finanzierung der Zukäufe und Investitionen in Projekte wurden zusätzliche
Fremdmittel beschafft. Der Kreditbestand erhöhte sich dadurch per Stichtag um
CHF 118.3 Mio. bzw. 28.3% auf CHF 536.3 Mio. (418.0 Mio.). Dies entspricht
einer Belehnung der Liegenschaften von 52% (46%). Die Erhöhung des
Kreditbestands und die gestiegenen Zinsen führten dazu, dass sich der
Netto-Finanzaufwand um 38.7% auf CHF 8.3 Mio. erhöhte (CHF 6.0 Mio.). Der
durchschnittlich kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für die Kredite lag im
Berichtszeitraum bei 1.8% (1.5%). Die kapitalgewichtete durchschnittliche
Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung von Zinssatz-Swaps bei 6.5
Jahren (8.2 Jahren). Das Risiko von weiter steigenden Zinsen und dadurch
höheren Finanzierungskosten ist mit der gegebenen Finanzierungsstruktur auf
längere Zeit begrenzt. Der Zinsspread, die Differenz zwischen der Nettorendite
der Liegenschaften und den durchschnittlichen Finanzierungskosten, lag im
Berichtsjahr bei 1.9% (2.3%). Die Eigenkapitalbasis ist nach wie vor solide mit
einer Eigenkapitalquote von 40% (46%).
Zur Finanzierung von weiterem Wachstum plant der Verwaltungsrat die
Durchführung einer Kapitalerhöhung, unter Wahrung der Bezugsrechte bestehender
Aktionäre, im Rahmen des bestehenden Kapitalbands von bis zu 61‘875 neuen
Aktien, vorbehältlich konstruktiver Marktbedingungen. Der Nettoerlös aus der
geplanten Kapitalerhöhung soll primär zur Finanzierung von Investitionen in die
bestehende Projektpipeline verwendet werden und wird die Eigenkapitalbasis
weiter stärken. Darüber hinaus sind aber auch gezielte Akquisitionen von
attraktiven Renditeliegenschaften beabsichtigt.
Konstante Dividendenpolitik
Der Verwaltungsrat beantragt der nächsten Generalversammlung vom 29. Mai 2024
unter Würdigung des Jahresergebnisses und der intakten Ertragsaussichten der
Gesellschaft eine gegenüber dem Vorjahr konstant hohe Ausschüttung von CHF
70.00 pro Aktie. Dies entspricht gemessen am Jahresendkurs einer
Dividendenrendite von 3.8%. Die Ausschüttung erfolgt im Rahmen der zulässigen
Quote von 50% steuerlich privilegiert aus den Kapitaleinlagereserven.
Nachhaltigkeitsberichterstattung
Warteck Invest versteht das Thema Nachhaltigkeit umfassend in den Dimensionen
Ökologie, Ökonomie und Soziales. Basierend auf der definierten
Nachhaltigkeitsstrategie wurden neben dem CO2-Absenkungspfad eine Reihe
weiterer Massnahmen definiert und ein Kennzahlensystem zur Erfolgsmessung und
-überwachung installiert. Angaben zu den relevanten Nachhaltigkeitsthemen und
dem entsprechenden Engagement der Gesellschaft werden auch dieses Jahr in einem
separaten Nachhaltigkeitsbericht offengelegt
unter: https://www.warteck-invest.ch/de/unternehmen/nachhaltigkeit.
Ausblick
Das qualitativ hochwertige und gut diversifizierte Immobilienportfolio, die
neuen Einnahmen aus den Zukäufen und die gut gefüllte Projektpipeline sorgen
für eine nachhaltige Ertragslage. Die solide Kapitalbasis und das aktive
Finanzierungsmanagement sorgen für planbare Zinskosten. Durch das
professionelle Facility-Management werden Überraschungen beim Unterhaltsaufwand
vermieden. Zudem wird die Effizienz der bereits schlanken Organisation laufend
gesteigert durch die Möglichkeiten der Digitalisierung. Aus all diesen Gründen
sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überzeugt, dass die
Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung von Warteck Invest
auch in einem anspruchsvollen Marktumfeld gegeben sind.
Geschäftsbericht zum Download
Der vollständige Geschäftsbericht 2023 steht ab sofort auf unserer Webseite
https://www.warteck-invest.ch zur Verfügung.
Kennzahlen Gesellschaft und Immobilienportfolio
2023 2022 Veränderung
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) Mio. CHF 26.6 31.1 -14.4%
EBIT exkl. Neubewertungseffekt Mio. CHF 30.3 26.1 16.1%
Konzerngewinn vor Steuern Mio. CHF 18.3 25.1 -27.1%
Konzerngewinn Mio. CHF 16 21.8 -26.4%
Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt1 Mio. CHF 19.5 17.8 9.4%
Fremdfinanzierungsgrad2 % 60.2 53.9 11.8%
Net Gearing3 % 124 99 25.7%
Eigenkapitalquote % 39.8 46.1 -13.8%
Eigenkapitalrendite4 % 3.8 5.2 -26.7%
Marktwert Immobilien-Portfolio Mio. CHF 1‘025.5 900.4 13.9%
Leerstandsquote5 % 1.3 2 -34.2%
Bruttorendite6 % 4.3 4.4 -3.0%
Nettorendite7 % 3.7 3.7 -0.7%
Performance8 % 3.2 4.2 -23.2%
Börsenkapitalisierung Mio. CHF 457.9 561.8 -18.5%
im Verhältnis zum inneren Wert 1.09 1.33 -18.2%
Personalbestand am 31.12. 14 13 7.7%
in Stellenprozenten % 1‘290 1‘240 4.0%
1Steuereffekte berücksichtigt
2Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme
3Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des
Eigenkapitals
4Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals
5Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)
6Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur
Renditeliegenschaften)
7Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des
Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
8Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt zuzüglich
Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur
Renditeliegenschaften)
Kennzahlen Namenaktie
2023 2022 Veränderung
Kurs am 31.12. CHF 1‘850 2‘270 -18.5%
Innerer Wert CHF 1‘696 1‘701 -0.3%
Agio1 % 9.1 33.4 -72.9%
Konzerngewinn pro Titel CHF 64.70 87.95 -26.4%
Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt pro Titel2 CHF 78.60 71.85 9.4%
Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E) 28.6 25.8 10.8%
Performance seit 01.01.3 % -15.4 -1.7 -
1Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert
2Steuereffekt berücksichtigt
3Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.
Hinweis betreffend zukunftsgerichtete Aussagen
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aus", „erwartet", „plant", "wird", "würden" oder Formulierungen ähnlicher Art.
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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