Finanz und Wirtschaft PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Quartalsergebnis
PSP Swiss Property hat wiederum ein gutes operatives Resultat erzielt und
bestätigt die Prognose von einem Ebitda von CHF 300 Mio. fu¨r das Geschäftsjahr
2024.
12.11.2024 / 06:31 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Quartalsergebnis per 30. September 2024
Neu wird eine Leerstandsquote von 3.5% per Ende 2024 erwartet. Immobilienmarkt
Das Portfolio von PSP Swiss Property umfasst ein spezifisches Teilsegment des
Schweizer Liegenschaftsmarkts: Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen in
den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem Bereich blieb die Nachfrage nach
Mietflächen stabil, insbesondere in den Zentren von Zürich und Genf.
Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen
hat sich in der Berichtsperiode in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum
verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten blieben die geforderten Renditen
tief. Die grösste Nachfrage besteht nach Liegenschaften mit hoher
Cash-Flow-Visibilität. Auf der Verkäuferseite hingegen gibt es in diesem
Segment kaum Verkaufsdruck, so dass sich nur wenige Kaufgelegenheiten ergeben.
Für Objekte an peripheren Lagen und für Liegenschaften mit einem unzulänglichen
Nachhaltigkeitsprofil sind die beobachteten Renditen im 1. Halbjahr 2024 noch
etwas gestiegen, seither haben sie sich aber stabilisiert.
Immobilienportfolio
Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende Q3 2024 CHF 9.7 Mrd.
(Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 3.6% (Ende H1
2024: 4.0%). Das Portfolio umfasste 152 Anlageliegenschaften. Dazu kamen neun
Entwicklungsliegenschaften und ein Areal.
Per 28. Juni 2024 wurde für CHF 58.0 Mio. eine Geschäftsliegenschaft im Genfer
«Quartier des Banques» gekauft. Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierung
wurden bereits im 1. Halbjahr 2024 sechs Anlageimmobilien in diversen Städten
für insgesamt CHF 82.5 Mio. verkauft. Der Verkaufserlös überstieg deren letzte
Bewertung um CHF 11.3 Mio. (16.1%).
Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso wurde im Q1 2024 die
letzte Einheit für CHF 3.5 Mio. verkauft. Im Q3 2024 wurde die letzte
Gewerbeeinheit aus dem Areal «Salmenpark» in Rheinfelden für CHF 0.6 Mio.
verkauft.
Im Q3 2024 wurden die Anlageliegenschaft Bollwerk 15 in Bern sowie die vier
Anlageliegenschaften in Wallisellen als Entwicklungsliegenschaften
umklassifiziert.
Projekt «Bollwerk», Bern: Die vor 100 Jahren erstellte, denkmalgeschützte
Liegenschaft liegt direkt gegenüber dem Hauptbahnhof, am Tor zur Berner
Altstadt. Das Gebäude wird umfassend saniert und modernisiert. Die
Fertigstellung der Renovation erfolgt im Q3 2025. Die Investitionssumme beläuft
sich auf CHF 11 Mio.
Projekt «Richtipark», Wallisellen: Im Rahmen der Revision der kommunalen Bau-
und Zonenordnung der Stadt Wallisellen zeichnet sich eine Umzonung des
Richtiparks ab. Die Gemeindeversammlung, an der über die Umzonung von einer
reinen Gewerbezone zu einer gemischter Wohn- und Gewerbezone entschieden wird,
soll im Frühling 2025 stattfinden. Bei einem positiven Entscheid wird ein
Inkrafttreten im Sommer 2025 erwartet. Verschiedene Umnutzungsmöglichkeiten
sind seit längerem in Evaluation.
Aufgrund liegenschaftsspezifischer Wertveränderungen wurden per Ende September
2024, in Übereinstimmung mit unseren Rechnungslegungsgrundsätzen, zwei
Anlageliegenschaften durch Wüest Partner bewertet. Bei den Objekten
Seefeldstrasse 123 und Pfingstweidstrasse 60, 60b, beide in Zürich, wurden
Mietverträge verlängert. Dabei resultierte eine Aufwertung von insgesamt CHF
16.7 Mio. Für die Berichtsperiode Q1-Q3 2024 betrug somit die
Portfolio-Aufwertung insgesamt CHF 61.4 Mio. (CHF 31.2 Mio. wurden bereits im
Q1 2024 und CHF 13.5 Mio. im Q2 2024 erfasst). Von der gesamten Aufwertung
entfielen CHF 50.0 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 11.3 Mio. auf Areale
und Entwicklungsliegenschaften. Der gewichtete durchschnittliche
Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio hat sich gegenüber Ende 2023 bzw.
Mitte 2024 nicht verändert und betrug per Ende Q3 2024 nominal 3.85%.
Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende Q3 2024
noch 3% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des
Gesamtportfolios betrug Ende Q3 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten
Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.4 Jahre.
Konsolidiertes Quartalsergebnis
Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte
sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 40.4 Mio. oder 19.2% auf CHF 170.3
Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 210.8 Mio.); das Vorjahresergebnis Q1-Q3 2023 wurde durch
die Auflösung von latenten Steuern über CHF 30.6 Mio. positiv geprägt (Q1-Q3
2024: CHF 3.4 Mio.).
Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 14.4
Mio. oder 5.8% auf CHF 262.0 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 247.6 Mio.). Like-for-like
betrug die Zunahme beim Liegenschaftsertrag CHF 7.7 Mio. oder 3.7% (davon
1.4%-Punkte aus Umsatzmiete, 1.6% aus Indexierung und 0.7% aus sonstigen
Faktoren). Der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften stieg um CHF 10.4
Mio. Einen negativen Effekt hatten tiefere Erlöse aus dem Verkauf von
Entwicklungsliegenschaften um CHF 12.9 Mio., weniger aktivierte Eigenleistungen
um CHF 1.6 Mio. und ein um CHF 9.8 Mio. gestiegener Nettofinanzierungsaufwand.
Grund für den höheren Finanzierungsaufwand sind die seit Herbst 2022
gestiegenen Marktzinssätze. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die
Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz von 0.98% über die letzten
vier Quartale relativ betrachtet weiterhin tief waren (Ende 2023: 0.72%). Der
Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die
Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 3.71 (Q1-Q3 2023: CHF 4.59).
Der Reingewinn erreichte CHF 225.9 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 155.3 Mio.). Die
Steigerung im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 70.6 Mio. oder 45.4%
erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung um CHF 61.4 Mio. (in
der Vorjahresperiode Q1-Q3 2023 resultierte eine Abwertung um CHF 67.2 Mio.).
Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 4.93 (Q1-Q3 2023: CHF 3.39).
Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende Q3 2024 CHF
114.76 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich
auf CHF 135.89 (Ende 2023: CHF 134.48). Dabei ist zu beachten, dass am 10.
April 2024 eine Dividendenausschüttung von CHF 3.85 brutto pro ausstehende
Aktie erfolgte.
Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 5.264 Mrd. per Ende Q3 2024 – entsprechend einer
Eigenkapitalquote von 53.8% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023:
CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.415
Mrd. bzw. 34.9% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per
Ende Q3 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei
1.06% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.2 Jahre
(Ende 2023: 3.9 Jahre).
Zum Zeitpunkt der Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 1.115 Mrd.
offene Kreditfazilitäten; davon waren CHF 0.915 Mrd. zugesichert.
PSP Swiss Property AG hat von Moody's ein Long Term Issuer Rating A3 (Ausblick
stabil).
Ausblick In dem für PSP Swiss Property relevanten Marktsegment – qualitativ
hochstehende Liegenschaften an zentralen Lagen, speziell in den
Wirtschaftszentren Zürich und Genf – wird weiterhin von einer guten Nachfrage
nach Büro- und Verkaufsflächen ausgegangen. Der Berner Vermietungsmarkt ist
stabil, schwieriger ist der Markt in Basel.
Für das Geschäftsjahr 2024 wird, vor allem dank getätigten Zukäufen, ein
höherer Liegenschaftsertrag als 2023 erwartet. Weitere Gründe sind die
Indexierung der Mietverträge an die Inflation, erhöhte umsatz-gekoppelte
Mieteinnahmen sowie zusätzliche Mieteinnahmen aus abgeschlossenen
Entwicklungsprojekten. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und
Stockwerkeigentum wird vergleichsweise sinken, während die Betriebskosten
stabil bleiben dürften. Der Finanzaufwand wird gegenüber 2023 aus bekannten
Gründen steigen.
Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2025 werden Teile der bisherigen,
aktienbasierten erfolgsabhängigen Vergütung der Geschäftsleitung neu als
Anwartschaften (sogenannte "Performance Share Units") unter einem Long Term
Incentive Plan mit dreijähriger «vesting period» ausgerichtet. Der
Vergütungsbericht 2024 wird die Einzelheiten erläutern.
Für das Geschäftsjahr 2024 wird weiterhin ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge
von CHF 300 Mio. erwartet (2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand wird neu mit
einer Quote von 3.5% per Ende 2024 gerechnet (bisher: unter 4%, Ende Q3 2024:
3.6%); der Grund für die erwartete tiefere Leerstandsquote ist die erwähnte
Umklassifizierung von vier Anlageliegenschaften in Wallisellen als
Entwicklungsliegenschaften.
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen Einheit 2023 Q1-3 2023 Q1-3 2024 +/-1
Liegenschaftsertrag CHF 1 000 331 905 247 553 261 975 5.8%
EPRA like-for-like % 5.1 5.2 3.7
Veränderung
Bewertungsdifferenzen der CHF 1 000 -161 261 -67 188 61 371
Liegenschaften
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 000 14 012 13 896 1 021
(Vorräte)
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 000 910 910 11 288
(Anlageliegenschaften)
Total übrige Erträge CHF 1 000 7 000 6 297 5 644
Reingewinn CHF 1 000 207 595 155 344 225 940 45.4%
Gewinn ohne CHF 1 000 339 213 210 759 170 334 -19.2%
Liegenschaftserfolge2
Ebitda ohne CHF 1 000 297 742 226 931 228 961 0.9%
Liegenschaftserfolge
Ebitda-Marge % 84.4 84.7 84.9
Bilanzsumme CHF 1 000 9 786 900 9 778 183 -0.1%
Eigenkapital CHF 1 000 5 220 722 5 263 948 0.8%
Eigenkapitalquote % 53.3 53.8
Eigenkapitalrendite % 4.0 4.0 5.7
Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 1 000 3 465 833 3 414 839 -1.5%
Zinspflichtiges Fremdkapital % 35.43 34.9
in % der Bilanzsumme
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Anzahl 162 152
Bilanzwert CHF 1 000 9 046 911 9 001 954 -0.5%
Anlageliegenschaften
Brutto-Rendite % 3.6 3.7 3.8
Netto-Rendite % 3.2 3.2 3.3
Leerstandsquote (CHF) % 3.6 3.6
Anzahl Areale und Anzahl 11 10
Entwicklungsliegenschaften
Bilanzwert Areale und CHF 1 000 560 582 710 347 26.7%
Entwicklungsliegenschaften
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen Anzahl 101/90 96/86
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)4 CHF 4.53 3.39 4.93 45.4%
EPS ohne CHF 7.40 4.59 3.71 -19.2%
Liegenschaftserfolge4
EPRA EPS4 CHF 7.17 4.37 3.69 -15.4%
Ausschüttung pro Aktie CHF 3.855 n.a. n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)6 CHF 113.82 114.76 0.8%
NAV vor Abzug latenter CHF 134.48 135.89 1.0%
Steuern6
EPRA NRV6 CHF 137.10 138.66 1.1%
Aktienkurs Periodenende CHF 117.60 123.90 5.4%
1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. September 2023 bzw. zu
Bilanzwert per 31. Dezember 2023.
2 «Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn ohne
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen
von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der
Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen
Bestandteil des «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge».
3 Exkl. Fremdkapital u¨ber CHF 100 Mio., welche in Form von Festgeld angelegt
wurden: 34.7%.
4 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
5 Fu¨r das Geschäftsjahr 2023. Barauszahlung erfolgte am 10. April 2024.
6 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40
Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79
650 84 32
Bericht und Präsentation sind verfügbar unter
www.psp.info/downloads
Heute, 9:30 Uhr (CEST): Telefonkonferenz (EN)
Registrierung (erforderlich) hier.
Agenda
Publikation FY 2024 · 25. Februar 2025
Ordentliche Generalversammlung 2025 · 3. April 2025
Publikation Q1 2025 · 13. Mai 2025
Publikation H1 2025 · 19. August 2025
Publikation Q1-Q3 2025 · 11. November 2025
Publikation FY 2025 · 24. Februar 2026
PSP Swiss Property – führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 9.7 Mrd. in
den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert von CHF
5.7 Mrd. aus. Die 96 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte Basel,
Genf, Zug und Zürich.
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss
Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: PSP Swiss Property AG
Kolinplatz 2
6300 Zug
Schweiz
Telefon: +41417280404
Fax: +41417280409
E-Mail: [email protected]
Internet: www.psp.info
ISIN: CH0018294154
Valorennummer: 1829415
Börsen: SIX Swiss Exchange
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