Neubautätigkeit bricht ein
Finanz und Wirtschaft Basler Kantonalbank / Schlagwort(e): Immobilien/Wissenschaftl. Publikation
Basler Immobilienkompass 2025: Performance im Aufwind, Neubautätigkeit bricht
ein
24.04.2025 / 13:30 CET/CEST
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Mit den deutlichen Leitzinssenkungen der SNB hat sich die Performance von
Immobilien-Direktanlagen im letzten Jahr nach dem Taucher im 2023 wieder
erholt. Das Bild ist allerdings uneinheitlich und näheres Hinschauen lohnt
sich.
Der Immobilienkompass der Basler Kantonalbank, der heute zum siebten Mal in
Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI erschienen ist,
beleuchtet verschiedene Aspekte rund um Renditeimmobilien und dient als
Orientierungshilfe für Investorinnen und Investoren.
Wertentwicklung uneinheitlich
Wie der Immobilienkompass zeigt, ist die Erholung im letzten Jahr je nach
Nutzungsart unterschiedlich gross ausgefallen. Bei Wohnimmobilien und gemischt
genutzten Liegenschaften hat sich die Performance aufgrund von deutlichen
Wertsteigerungen und Mietzinserhöhungen spürbar erhöht. Büro- und
Gewerbeimmobilien haben im Unterschied dazu aufgrund weiterhin hoher Leerstände
in Basel-Stadt im letzten Jahr nochmals an Wert eingebüsst, wodurch die
Performance in dieser Kategorie geschmälert wurde. Im Unterschied zur
Wertentwicklung ist die NCF-Rendite bei allen Nutzungsarten seit 2023 leicht
gestiegen und hat mit Werten zwischen 2,9 % und 3,3 % einen stabilen und
wichtigen Performancebeitrag geleistet.
Im letzten Jahr ist die Gesamtrendite von Wohnliegenschaften nicht nur in
Basel, sondern auch in den anderen Schweizer Städten wieder deutlich gestiegen.
Zürich (6,2 %) verzeichnete aufgrund einer kräftigen Aufwertung die höchste
Performance. Dahinter folgen Bern (5,8 %) und Lausanne (5,2 %). Das
Schlusslicht bildet Genf (4,0 %).
Comeback von «Betongold»?
Mit der 2024 eingeleiteten Rückkehr zu tieferen Zinsen hat sich auch der
Renditevorsprung von Immobilienanlagen gegenüber Schweizer Bundesobligationen
wieder vergrössert. Die Differenz bleibt allerdings volatil bzw. hängt von der
weiteren Zinsentwicklung ab.
Dennoch hat die Vergangenheit gezeigt, dass «Betongold» gerade in unsicheren
Zeiten nicht nur eine langfristig werthaltige, sondern auch rentable
Anlagemöglichkeit darstellt. Dank Wertsteigerungen und einer attraktiven
NCF-Rendite lag die Durchschnittsperformance in den letzten zehn Jahren von
Wohnimmobilien in Basel-Stadt bei jährlich 6,5 % (gemischte Nutzung 5,6 %,
Büro/Gewerbe 3,3 %).
Einbruch der Neubautätigkeit verschärft Wohnungsknappheit
2024 wurden im Kanton Basel-Stadt lediglich 151 neue Wohneinheiten gebaut. Nur
dank einem rekordhohen Zugang durch Umbauten (Büroumnutzungen,
Dachstockausbauten) kamen insgesamt 511 Wohneinheiten auf den Markt. Auch für
2025 ist zu erwarten, dass die Zahl der Neubauten tief bleibt. Als Gründe für
den markanten Rückgang der Bautätigkeit gelten u.a. die wachsenden
regulatorischen Hürden und die gestiegenen Baukosten.
Gleichzeitig verschärft die anhaltende Zuwanderung die Wohnungsknappheit. Die
Leerstandsquote ist in der Folge im letzten Jahr auf unter 1 % gesunken.
Besonders angespannt ist die Lage für Familien: Bei Wohnungen mit vier und mehr
Zimmern liegt der Leerstandsquote im Kanton Basel-Stadt bei unter 0,5 %.
Markanter Anstieg der Mieten
Während sich zwischen 2015 und 2025 die Angebotsmieten in Basel-Stadt um fast
15 % erhöht haben, sind die für Investoren relevanten Durchschnittsmieten im
gleichen Zeitraum praktisch unverändert geblieben. Vor diesem Hintergrund
sticht der Mietpreisanstiegim Jahr 2024 deutlich ins Auge: Aufgrund der
zweimaligen Erhöhung des Referenzzinses 2023 und der allgemeinen, aufgelaufenen
Teuerung haben sich die Mieten in Basel-Stadt im Vorjahr auf breiter Front
merklich verteuert.
Institutionelle dominieren den Wohnungsbau
In den letzten zehn Jahren wurden die meisten Neubautenim Auftrag von
institutionellen Investoren, wie Versicherungen, Pensionskassen oder
Stiftungen, erstellt. Als Anbieter von Wohnraum spielen daneben
Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften eine zunehmend wichtige
Rolle. Demgegenüber wurden seit 2014 nur gerade 6 % der Wohneinheiten im
Auftrag von Privatpersonen gebaut, obwohl sie rund 40 % der Mietwohnungen
besitzen.
Nach wie vor grosser energetischer Sanierungsbedarf bis 2037
Im Kanton Basel-Stadt werden noch immer rund 9000 Wohnliegenschaftenfossil
beheizt; meist mit Gas. Das Investitionsvolumen für die Umstellung auf
erneuerbare Heizsysteme wird auf insgesamt rund 360 Mio. CHF geschätzt.
Besonders betroffen sind im Stadtgebiet die Quartiere Bachletten, St. Alban,
Gundeldingen und das Bruderholz, wo noch über 60 % der Haushalte fossil beheizt
werden. Am grössten ist der Handlungsbedarf jedoch in Bettingen, wo ein
Anschluss an das Fernwärmenetz nicht möglich ist und erst knapp ein Viertel
aller Haushalte auf erneuerbare Energien umgestiegen ist.
Ausblick
Aufgrund der gesunkenen Zinsen und gleichzeitig gestiegenen Mieten haben unter
den Immobilien-Direktanlagen 2024 vor allem die Wohnliegenschaften wieder an
Attraktivität gewonnen. Es ist davon auszugehen, dass die Neubautätigkeit
weiter abnimmt und die Angebotsmieten aufgrund der Wohnungsknappheit in der
Tendenz noch mehr steigen werden.
Die weitere Entwicklung hängt massgeblich von den Kapitalmärkten ab, wobei die
Unsicherheit angesichts von geopolitischer Instabilität und Handelskonflikten
gross ist. Ein Augenmerk gilt es aber auch auf das politische und
regulatorische Umfeld vor Ort zu legen: Während der Handlungsspielraum für
Immobilieneigentümer in Basel-Stadt bereits eingeschränkt wurde und deshalb
eine gewisse Planbarkeit gewährleistet ist, stehen in anderen Kantonen, wie
z.B. Zürich, richtungsweisende Entscheide über eine stärkere Regulierung des
Wohnungsmarktes noch an.
Weitere Informationen
Das Factsheet zum Basler Immobilienkompass 2025 sowie ein Video sind auf der
Webseite bkb.ch/immobilienkompass abrufbar.
Performance nach Liegenschaftskategorie in % des Marktwertes (PNG)
Renditedifferenz von Immobilienanlagen (PNG)
Wohnungsbilanz Basel-Stadt (PNG)
Entwicklung der Mieten Kanton Basel-Stadt (PNG)
Ersteller und Besitzverhältnisse Kanton Basel-Stadt (PNG)
Heizungstyp der Wohngebäude Kanton Basel-Stadt (PNG)
Ausblick (PNG)
Factsheet zum Basler Immobilienkompass 2025 (PDF)
Medienmitteilung (PDF)
Für weitere Auskünfte
Katrin Gröflin
Basler Kantonalbank, CEO Office
Telefon 061 266 20 91
[email protected]
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Ende der Medienmitteilungen
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