auf zwei Säulen zahlt sich aus
Finanz und Wirtschaft Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Swiss Prime Site mit starkem Ergebnis im ersten Halbjahr 2025 – Fokus auf zwei
Säulen zahlt sich aus
21.08.2025 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 21. August 2025
* Anstieg des zahlungswirksamen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um 3.4% auf CHF
2.10 * Wachstum des gesamten gemanagten Immobilienvermögens auf CHF 27.0 Mrd.,
davon CHF 13.3 Mrd. im eigenen Portfolio [CHF 13.1 Mrd. Ende 2024] und CHF 13.7
Mrd. im Asset Management [CHF 13.3 Mrd. Ende 2024]
* Gesamterlös unter Ausklammerung von Jelmoli um 1.7% auf CHF 263.7 Mio.
gestiegen * Mieterträge um 2.2% gestiegen auf EPRA like-for-like Basis, absolut
aufgrund diverser Bauprojekte und Verkäufe temporär leicht um 2.8% auf CHF
225.5 Mio. gesunken
* Erlöse aus Asset Management stark um 41% auf CHF 38.0 Mio. gestiegen mit
zahlreichen Emissionen und Transaktionen sowie vollperiodischer Konsolidierung
von Fundamenta
* Kapitalerhöhung von CHF 300 Mio. für profitables Wachstum, erste
Akquisitionen erfolgt; parallel dazu Emissionen im Asset Management im Umfang
von CHF 540 Mio.
* Konservative Finanzierungsstruktur mit LTV von 38.4%, auf Niveau des
Jahresendes * Ausblick optimistisch – Bestätigung der Guidance für das
Geschäftsjahr 2025
Swiss Prime Site hat im ersten Semester 2025 die gesteckten Ziele erreicht und
die Grundlage für weiteres nachhaltiges und rentables Wachstum gelegt. René
Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, kommentiert: «Mit der Schliessung des
Jelmoli-Hauses Ende Februar haben wir ein neues Kapitel aufgeschlagen. Mit dem
nun vollständig auf Immobilien fokussierten Geschäftsmodell wollen wir vermehrt
sich bietende Wachstumschancen wahrnehmen, auch in unserem Stammgeschäft den
direkt gehaltenen Immobilien in den grossen Städten und Ballungszentren. Wir
können dank unserer breiten Expertise und Verankerung im Markt attraktive
Immobilien an besten Lagen erwerben, welche positiv zum FFO (Funds from
Operations) respektive der Dividende pro Aktie beitragen. Dies zeigt sich im
Halbjahr mit der deutlichen Steigerung des FFO um 3.4% auf CHF 2.10 – trotz der
durch die Kapitalerhöhung gestiegenen Anzahl Aktien.»
Stabile Mieterträge trotz zahlreichen Bauprojekten Der Ertrag aus der
Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im ersten Halbjahr 2025 auf einer
vergleichbaren Basis (EPRA Like-for-Like) um 2.2%. Davon sind rund 1.4%-Punkte
auf real höhere Mieterträge zurückzuführen (d.h. exklusive Indexierung und
Leerstandreduktion), was das hohe Mietzinspotenzial im Portfolio verdeutlicht.
Absolut reduzierte sich der Mietertrag im ersten Halbjahr temporär leicht um
2.8% auf CHF 225.5 Mio. [232.0 im Vorjahr]. Die Reduktion stammt
ausschliesslich aus neu begonnen Bauprojekten – insbesondere Jelmoli,
Fraumünsterpost sowie Talacker – sowie aus Verkäufen im zweiten Halbjahr 2024,
welche 2025 ertragsreduzierend wirken. Insgesamt reduzierte sich der Mietertrag
daraus um rund CHF 17 Mio., davon rund CHF 9 Mio. temporär aus Umbauprojekten
sowie CHF 8 Mio. fix aus den Verkäufen. Swiss Prime Site hat diese Rückgänge
mit dem starken inneren Wachstum sowie den drei neu ins Portfolio aufgenommenen
Entwicklungen fast vollständig kompensiert. Die Leerstandsquote lag per
Stichtag bei 4.0% und damit 0.2% über dem Jahresende [per year-end 3.8%], wird
aber per Ende Jahr wieder unter 3.8% erwartet. Die durchschnittliche Laufzeit
der Mietverträge (WAULT) belief sich per Juni 2025 stabil auf komfortable 4.9
Jahre [4.8 Jahre in der Vorjahresperiode].
Immobilienportfolio mit deutlicher Aufwertung durch höhere Netto-Erträge Das
Immobilienportfolio von Swiss Prime Site hatte Mitte 2025 einen Wert von CHF
13.3 Mrd. auf Fair-Value-Basis [13.1 Ende 2024]. Zum Halbjahr lagen die
Neubewertungen im Portfolio um CHF 102.0 Mio. bzw. 0.8% im Plus [+30.4 in H1
2024]. Der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner angewandte
Diskontsatz reduzierte sich dabei leicht. Das positive Bewertungsresultat ist
entsprechend zu über 60% auf höhere Neuabschlüsse und weitere
Vermietungseffekte zurückzuführen. Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung wird
Swiss Prime Site die Portfolioqualität weiter steigern.
Nach den umfangreichen Verkäufen des Vorjahres hat Swiss Prime Site die
Strategie, Entwicklungsprojekte durch Verkäufe von nicht ins Portfolio
passenden Liegenschaften zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling resp.
Upcycling), auf kleinerer Flamme fortgeführt und sechs Liegenschaften für
insgesamt CHF 70 Mio. verkauft. Dies mit einem Gewinn von 4.1% über dem letzten
ermittelten Schätzwert. Drei der sechs Verkäufe werden nach dem Bilanzstichtag
vollzogen.
Asset Management: Gewinnsprung durch Neuemissionen und Synergien Das Asset
Management ist im ersten Halbjahr wiederum stark gewachsen. Insgesamt wurden
für die verschiedenen Gefässe CHF 540 Mio. an Neuzeichnungen eingeworben. Ein
Teil der Neugelder konnte bereits im ersten Halbjahr investiert werden. Die
verwalteten Vermögen (AuM) sind damit auf insgesamt CHF 13.7 Mrd. [CHF 13.3
Mrd. zum Jahresende] gestiegen. Zudem wirkte sich die Übernahme des
spezialisierten Asset Managers Fundamenta positiv aus. Insgesamt resultierte
ein Umsatzsprung von rund 41% auf CHF 38 Mio. Der Anteil der wiederkehrenden
Erträge blieb trotz der zahlreichen Transaktionen mit 72% [80% im
Vorjahreszeitraum] hoch. Das EBITDA stieg dank Skaleneffekten aufgrund der
Vollintegration von Fundamenta mit realisierten Synergien von rund CHF 4 Mio.
im ersten Halbjahr 2025 um 64% auf CHF 23.9 Mio. [CHF 14.6 Mio.], was sich in
einer deutlichen Steigerung der EBITDA-Marge auf 63% [54%] spiegelt.
Operativer Gewinn stabil, FFO I pro Aktie nimmt weiter zu Der konsolidierte
Betriebsgewinn (EBITDA) vor Neubewertungen und Verkäufen blieb trotz des
Wegfalls der Mieteinnahmen im Zuge des Baubeginns für den Umbau des Gebäudes
Jelmoli sowie weiteren neu gestarteten Umbauprojekten mit CHF 199.5 Mio. [CHF
201.3 Mio. im Vorjahr] nahezu konstant. Der direkte Immobilienaufwand
reduzierte sich aufgrund des optimierten Portfolios und stringentem
Kostenmanagement deutlich um 8%.
Die totalen Zinsaufwände gingen zum ersten Mal seit der Zinswende von 2022
zurück. Sie lagen für das erste Halbjahr 2025 bei CHF 27.5 Mio. und so fast 17%
unter Vorjahr. Der durchschnittliche Zinssatz lag mit 0.98% [Vorjahr 1.16%]
seit längerem wieder unter der Schwelle von einem Prozent. Der Finanzaufwand
beinhaltet neben den Zinskosten nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen
der letzten ausstehenden Wandelanleihe i.H.v. CHF 65 Mio., eine direkte Folge
des signifikant höheren Aktienkurses zum Ende des Halbjahres. Insgesamt
resultierte damit ein Ergebnis vor Neubewertungen und Verkäufen von CHF 156.3
Mio. [CHF 151.7 Mio.].
Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte
sich um 3.4% auf CHF 2.10 [CHF 2.03], eine Kombination aus einem stabilen
operativen Gewinnbeitrag bei tieferen Finanzierungskosten und Steuern. Die
Steigerung des FFO pro Aktie konnte auch mit der höheren Anzahl Aktien aus der
Kapitalerhöhung vom Februar 2025 erreicht werden.
Kapitalerhöhung und stabile Finanzierungsstruktur Diese Kapitalerhöhung in Höhe
von CHF 300 Mio. war trotz eines Emissionspreises mit Prämie von knapp 19% auf
den inneren Wert mehrfach überzeichnet. Die Erträge sollen bis Ende des ersten
Halbjahres 2026 in neue «Prime» Immobilien investiert werden. Erste
Akquisitionen am prestigeträchtigen Place des Alpes, mitten in Genf, sowie ein
Ankauf in Lausanne-West nach dem Bilanzstichtag wurden bereits umgesetzt. Die
Kapitalerhöhung soll zum profitablen Wachstum eingesetzt werden und damit für
alle Aktionäre wertsteigernd sein. Die Finanzierungsquote (Loan-to-Value, LTV)
lag mit 38.4% etwa auf dem Niveau per Ende letzten Jahres.
Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag zum Stichtag bei CHF 5.4 Mrd.
[Vorjahr CHF 5.3 Mrd.]. Es setzt sich wie bisher aus breit diversifizierten
Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die Quote der unbesicherten Kredite
erhöhte sich leicht auf 88.1% [87.8% per Jahresende 2024], da auslaufende
Hypotheken mit Liquidität zurückgeführt und nicht refinanziert wurden. Die
ungenutzten, vertraglich zugesicherten Finanzierungslinien betrugen zur
Jahresmitte CHF 913 Mio. [CHF 1’054 Mio. zum Jahresende], was zusammen mit dem
unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative wie finanzielle Flexibilität
garantiert.
Bestätigung des Ausblicks Für das Gesamtjahr 2025 geht das Management nach wie
vor von einem Rückgang der Leerstandsquote auf unter 3.8% aus. Im «Asset
Management» sollte sich die hohe Dynamik in der zweiten Jahreshälfte
fortsetzen. Das Ziel, bei den Assets under Management zum Jahresende die
Schwelle von CHF 14 Mrd. zu überschreiten, scheint angesichts des attraktiven
Immobilienmarktes mehr als nur realistisch. Auf konsolidierter Ebene wird ein
knapp stabiler Mietertrag prognostiziert, d.h. ein Grossteil der temporär
wegfallenden Mieten (aus Jelmoli, weiteren Umbauten und Verkäufen) sollte
kompensiert werden können. Auch mit den zusätzlichen Aktien aus der
Kapitalerhöhung dürfte der FFO I pro Aktie am oberen Ende der prognostizierten
Spanne von CHF 4.10 und 4.15 realisiert werden. AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN
Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an: Investor Relations, Florian Hauber
Tel. +41 58 317 17 64, [email protected]
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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