Finanz und Wirtschaft Intershop Holding AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Von höheren Mieterträgen und Aufwertungen geprägtes Halbjahresresultat
26.08.2025 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Artikel 53 KR
Zürich, 26. August 2025
Intershop erzielte im ersten Halbjahr 2025 einen Reingewinn von CHF 175.9 Mio.
Der Betriebserfolg lag bei CHF 36.0 Mio. Erfolgreiche Transaktionen, die
Steigerung der Sollmiete und tiefere Leerstände bei den Renditeliegenschaften
wirkten sich positiv aus.
Wachstum im Liegenschaftsertrag
Intershop steigerte den Liegenschaftsertrag im ersten Semester 2025 um 8.1% auf
CHF 44.3 Mio. (H1 2024: CHF 40.9 Mio.). Massgeblich dazu beigetragen haben die
Transaktionen der letzten 18 Monate. Auf vergleichbarer Basis legte der Ertrag
um 2.0% zu. Intershop erhöhte den Nettoliegenschaftsertrag um 7.4% auf CHF 39.5
Mio. und verbesserte den Betriebserfolg (EBIT vor Bewertungsveränderungen) um
14.6% auf CHF 36.0 Mio. Die operative Effizienz (EBIT-Marge vor
Bewertungsveränderungen) stieg auf 74.1%.
Erwartungsgemäss höhere Kosten – stabile Finanzkennzahlen
Der Liegenschaftsaufwand stieg um 14.4% auf CHF 4.7 Mio. Das entspricht einem
Anteil von 10.7% des Liegenschaftsertrags und liegt im erwarteten Rahmen. Die
Betriebskosten wuchsen um 9.6% auf CHF 7.8 Mio., was auf gezielte
Projektaufwände zurückzuführen ist. Gleichzeitig blieben die Personalkosten
trotz höheren Geschäftsvolumens auf Vorjahresniveau. Bei den Finanzkennzahlen
steht die Eigenkapitalquote stabil bei 56.2%, der Verschuldungsgrad (LTV) bei
33.0%. Intershop senkte die durchschnittlichen Zinskosten auf 1.25%.
Aktives Portfoliomanagement und Bilanzstärkung
Im ersten Halbjahr tätigte Intershop zwei Zukäufe im Kanton Zürich: eine
vollvermietete Renditeliegenschaft in Kemptthal sowie eine
Promotionsliegenschaft in Uetikon am See. Parallel dazu veräusserte das
Unternehmen die Renditeliegenschaft in Pfäffikon (SZ) sowie – nach dem
Bilanzstichtag – die Liegenschaft in Pully (VD). Insgesamt erwartet Intershop
für das Gesamtjahr einen Verkaufsgewinn vor Steuern von mindestens CHF 15 Mio.
Intershop erzielte Nettoaufwertungen in Höhe von CHF 200.2 Mio., insbesondere
auf Liegenschaften in der Stadt Zürich (ZH). Diese resultierten aus gesunkenen
Diskontsätzen sowie einer Neubewertung von vorhandenen Entwicklungspotenzialen.
Das trieb den Semestergewinn 2025 auf CHF 175.9 Mio. (H1 2024: CHF 52.7 Mio.).
Der Gewinn ohne Neubewertungen lag bei CHF 28.6 Mio. (H1 2024: CHF 36.0 Mio.) –
ein Rückgang infolge der erwarteten Normalisierung der Steuerquote. Die
Eigenkapitalrendite stieg auf 37.1% (ohne Neubewertungen: 6.0%).
Leerstandsabbau bei den Renditeliegenschaften
Der Leerstand der Renditeliegenschaften reduzierte sich leicht auf 7.9% (2024:
8.1%). Auf vergleichbarer Basis blieb die Quote stabil.
Starke Projektpipeline ohne wertrelevante Verzögerungen
Die Projektpipeline konnte Intershop durch den Zukauf eines Promotionsprojekts
in Uetikon am See (ZH) erfolgreich erweitern. Bestehende Entwicklungsprojekte
verliefen planmässig und ohne wertrelevante Abweichungen bei Kosten oder
Terminen. In Lausanne (VD) («Bloom») und Baden (AG) («Bento Baden»)
intensivierte Intershop die Vermarktung, nachdem die Wiedervermietung erste
Erfolge zeigte. Die nicht im Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften
blieben grösstenteils vollvermietet.
Optimierte Organisationsstruktur
Um mehr operative Effizienz zu erlangen, verschlankte Intershop über Fusionen
seine Gruppenstruktur und reduzierte dadurch die Zahl der Gruppengesellschaften
von elf auf vier. Im gleichen Zug optimierte das Unternehmen seine internen
Prozesse und stärkte die Positionierung als innovative und lösungsorientierte
Immobilienentwicklerin mit Fokus auf komplexe Projekte.
Ausblick
Das Jahresziel der Steigerung des Nettoliegenschaftsertrags um mindestens 8%
unter Ausschluss von Transaktionen (Stand per Ende Februar 2025) wird
bestätigt. Nach dem Bilanzstichtag wurde die Immobilie in Pully (VD) verkauft
und der Entwicklungsgewinn realisiert. Zudem sind weitere Verkäufe und gezielte
Zukäufe von Immobilien geplant. Intershop erwartet einen Rückgang des
Leerstands der Renditeliegenschaften auf vergleichbarer Basis, eine zunehmende
Verlangsamung von Mietvertragsabschlüssen infolge der wirtschaftlichen Lage und
einen Verkaufserfolg von mindestens CHF 15 Mio.
Zukünftige Verkaufserlöse werden weniger stark über dem Buchwert liegen, da
operative Erfolge und Entwicklungsfortschritte schneller in den
Bewertungen abgebildet werden. Das Geschäftsmodell bleibt allerdings
unverändert: Intershop veräussert Immobilien nach Abschluss der Entwicklung.
Verkaufserlöse schaffen die Voraussetzungen für neue Projekte und bestätigen
die in den Aufwertungen reflektierten Entwicklungserfolge.
Download
Ad hoc-Mitteilung (PDF)
Halbjahresbericht 2025 (PDF)
Ad hoc announcement, English version (PDF)
Unternehmensportrait
Intershop ist eine ausschliesslich in der Schweiz tätige Immobiliengesellschaft
mit rund 65 Mitarbeitenden. Das seit 1970 börsenkotierte Unternehmen kombiniert
ein ertragsstabiles Portfolio von Renditeliegenschaften mit der Entwicklung von
Arealen und Liegenschaften. Intershop hat sowohl die dafür notwendige Erfahrung
als auch das Fachwissen über die gesamte Wertschöpfungskette von Immobilien, um
Liegenschaften mit Ertrags- und Gewinnpotenzial zu erkennen, marktgerecht zu
entwickeln und zum geeigneten Zeitpunkt zu verkaufen.
Das bewährte Geschäftsmodell ermöglicht konstant hohe Eigenkapital- und
Ausschüttungsrenditen und macht Intershop attraktiv für institutionelle
Investoren und private Anleger. Per 30. Juni 2025 belief sich der Wert des
46 Rendite- und Entwicklungsliegenschaften umfassenden Immobilienportfolios auf
CHF 1.8 Mia. Das solide finanzierte Unternehmen verfügt über einen
ausgezeichneten Leistungsausweis bei der verantwortungsbewussten, innovativen
und lösungsorientierten Entwicklung und Nutzung von Immobilien und die dafür
notwendige Expertise.
Unternehmenskalender
26.02.2026
Publikation Geschäftsbericht 2025 mit Medien- und Finanzanalystenkonferenz
31.03.2026
63. ordentliche Generalversammlung
26.08.2026
Publikation Halbjahresbericht 2026 mit Online-Präsentation für Medienvertreter
und Finanzanalysten
Kennzahlen Intershop Gruppe
H1 2025 H1 2024
Finanzen Nettoliegenschaftsertrag Mio. 39.5 36.8
CHF
Erfolg aus Verkauf Mio. 2.6 -
CHF
Bewertungsveränderungen Mio. 200.2 22.4
CHF
Betriebsergebnis (EBIT) Mio. 236.2 53.8
CHF
Unternehmensergebnis vor Mio. 232.6 50.5
Steuern (EBT) CHF
Reingewinn Mio. 175.9 52.7
CHF
Geldfluss aus Mio. 15.0 17.4
Geschäftstätigkeit CHF
Investitionen in Immobilien Mio. 51.5 41.6
CHF
Bilanzsumme 2 Mio. 1'885.2 1’627.1
CHF
Immobilien 2 Mio. 1'826.1 1’591.7
CHF
Finanzverbindlichkeiten 2 Mio. 603.0 522.0
CHF
Eigenkapital 2 Mio. 1'060.1 935.0
CHF
Eigenkapitalrendite 1 37.1% 12.2%
Eigenkapitalrendite exkl. 6.0% 8.4%
Bewertungsveränderungen 1, 6
Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 30 28
2
Anzahl Entwicklungs- und 16 17
Promotionsliegenschaften 2
Vermietbare Fläche 2 m2 560’048 561’468
Bruttorendite 2, 3, 4 5.2% 5.5%
Nettorendite 2, 3, 5 4.6% 4.7%
Leerstandsquote 7.9% 8.1%
Renditeliegenschaften 2
Leerstandsquote 26.4% 20.3%
Entwicklungsliegenschaften 2
Leerstandsquote 13.2% 11.9%
Gesamtportfolio 2
Personal Anzahl Mitarbeitende 2 64 67
Aktie Reingewinn pro Aktie 6 CHF 19.08 5.72
Reingewinn pro Aktie exkl. CHF 3.11 3.91
Bewertungsveränderungen 6,
7
Eigenkapital pro Aktie (Net CHF 115.01 101.43
Asset Value, NAV) 2, 8
Börsenkurs am Bilanzstichtag CHF 142.00 127.00
2
Dividende pro Aktie 9 CHF 5.50 5.50
1) Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode, siehe
«Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2024, Seite 122
2) Angaben per 30.06.2025 und per 31.12.2024
3) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am
Bilanzstichtag, siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht
2024, Seite 122
5) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren
Liegenschaftsaufwendungen (exklusive Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am
Bilanzstichtag, siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht
2024, Seite 122
6) Siehe «Reingewinn pro Aktie», Halbjahresbericht 2025, Seite 30
7) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus
ergebenden latenten Steuern, siehe «Reingewinn pro Aktie»,
Halbjahresbericht 2025, Seite 30
8) Siehe «Eigenkapital (NAV) pro Aktie», Halbjahresbericht 2025, Seite 26
9) Im ersten Semester bezahlte Dividende für das Geschäftsjahr 2024 bzw. 2023
Kontakt
Simon Haus, CEO
[email protected]
Florian Balschun, CFO
[email protected]
Intershop Holding AG Kontakt
Puls 5, Giessereistrasse 18 Telefon +41 44 544 10 00
Postfach [email protected]
CH-8031 Zürich www.intershop.ch
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: Intershop Holding AG
Giessereistrasse 18
8031 Zürich
Schweiz
Telefon: +41 44 5441000
Fax: +41 44 5441001
E-Mail: [email protected]
Internet: https://intershop.ch/
ISIN: CH1338987303
Valorennummer: 133898730
Börsen: SIX Swiss Exchange
EQS News ID: 2188406
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