robuste Entwicklung unseres Portfolios wieder.
Finanz und Wirtschaft PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Quartalsergebnis
Solides Ergebnis in den ersten drei Quartalen 2025 spiegelt die robuste
Entwicklung unseres Portfolios wieder.
11.11.2025 / 06:30 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Quartalsergebnis per 30. September 2025
Immobilienmarkt
In der Berichtsperiode zeigte sich die Entwicklung des Schweizer
Vermietungsmarkts für Geschäftsliegenschaften in unserem Marktsegment insgesamt
stabil. Eine spürbare Nachfrage bestand bei gut erschlossenen, hochwertigen
Büroflächen mit nachhaltiger Ausrichtung – vor allem an etablierten
Innenstadtlagen. Regional ergab sich ein differenziertes Bild: In Zürich und
Genf blieb das Interesse an zentral gelegenen Flächen grundsätzlich intakt,
zeigte sich jedoch selektiv. Bern und Lausanne entwickelten sich stabil. In
Basel hielt das Überangebot an Mietflächen weiter an. Somit setzte sich die
Trennung der Marktsegmente auch im dritten Quartal fort: Während Toplagen in
den Zentren eine solide Nachfrage erfuhren, waren periphere Standorte und
ältere Büroobjekte mit strukturellen Herausforderungen konfrontiert. High
Street Retail entwickelt sich weiterhin positiv.
Zu Beginn des Jahres 2025 blieb der Investitionsmarkt für
Geschäftsliegenschaften noch zurückhaltend. Im Verlauf des zweiten Quartals
jedoch setzte eine deutliche Belebung ein, die sich im dritten Quartal
festigte. Getragen wurde diese Entwicklung von einem moderat gesunkenen
Zinsniveau und verbesserten Finanzierungskonditionen. Auf der anderen Seite
führte die selektivere Kreditvergabe der Banken dazu, dass Investoren mit hoher
Eigenkapitalbasis oder ausreichender Liquidität in den Vordergrund traten. Im
Fokus der Investoren standen weiterhin hochwertige Objekte an zentraler Lage,
mit stabilen Cashflows und nachhaltiger Ausrichtung. In Zürich und Genf war die
Nachfrage nach solchen Objekten unverändert hoch. In peripheren Lagen sowie bei
älteren Objekten blieb die Situation hingegen anspruchsvoll. Das anhaltende
Investoreninteresse in den Toplagen spiegelte sich in tendenziell höheren
Marktpreisen bzw. tieferen Renditen wider.
Die PSP Swiss Property agiert bei Akquisitionen weiterhin umsichtig: Wir
fokussieren uns auf qualitativ hochwertige Objekte an Zentrumslagen mit mittel-
bis langfristigem Wertsteigerungspotenzial.
Immobilienportfolio
Zum Stichtag 30. September 2025 wies das Portfolio der PSP Swiss Property einen
Bilanzwert von CHF 10.0 Mrd. aus (Ende 2024: CHF 9.8 Mrd.) und bestand aus
insgesamt 149 Anlageliegenschaften sowie 11 Entwicklungsliegenschaften.
Unsere interne Wertanalyse auf substanzielle Wertveränderungen aufgrund
liegenschaftsspezifischer Faktoren ergab per Ende September 2025 keinen
Neubewertungsbedarf durch den unabhängigen externen Schätzungsexperten. Im
ersten Halbjahr 2025 ergab die Neubewertung der Liegenschaften durch den
unabhängigen Schätzungsexperten insgesamt eine Aufwertung um CHF 113.4 Mio.
Davon entfielen CHF 111.7 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 1.7 Mio. auf die
Entwicklungsliegenschaften. Die Aufwertung resultierte hauptsächlich aus der
positiven Entwicklung der Anlageliegenschaften an Zentrumslagen in Zürich. Der
durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio sank
per Mitte 2025 infolge einer Anpassung der Inflationserwartung durch den
Bewerter um 0.25% nominal auf 3.56% (Ende 2024: 3.82%) und blieb real
unverändert bei 2.54% (Ende 2024: 2.54%).
In der Berichtsperiode wurden keine Anlage- oder Entwicklungsliegenschaften
gekauft, hingegen einzig die Liegenschaft des Gurten Brauerei Areals,
Gurtenbrauerei 10–92 in Wabern bei Bern, Ende September veräussert.
Bereits im ersten Halbjahr 2025 wurden vier Anlageliegenschaften im Quartier
des Banques in Genf und das «Löwenbräu Red» in Zürich zu
Entwicklungsliegenschaften und fünf Liegenschaften in Wallisellen (Projekt
«Richtipark») als Entwicklungsliegenschaften zum Verkauf umklassifiziert. Das
Projekt «Bollwerk» an der Liegenschaft Bollwerk 15 in Bern wurde im dritten
Quartal fertiggestellt und zurück ins Anlageportfolio umklassiert. Darüber
hinaus fanden im dritten Quartal keine weiteren Umklassifizierungen statt.
In der Berichtsperiode befanden sich die folgenden Projekte in Ausführung:
«Hôtel des Postes», Lausanne: Seit Anfang 2024 wird die Liegenschaft an der
Place Saint-François 15, erbaut im Jahr 1900, einer umfassenden Sanierung
unterzogen. Im Rahmen der Arbeiten werden sowohl die Fassade als auch die
gesamte Gebäudetechnik erneuert. Die bauliche Erweiterung auf der Südseite
dient dem künftigen Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt Lausanne. Die
Investitionen betragen rund CHF 55 Mio. Der Abschluss der Renovationsarbeiten
wird Anfang 2026 erwartet.
«Quartier des Banques», Genf: Vier ehemalige Bankgebäude an hervorragender Lage
werden umfassend saniert und modernisiert. Insgesamt werden rund CHF 21 Mio. in
die folgenden Projekte investiert: «Quartier des Banques Arquebuse 8»:
Baubeginn Q1 2025, Fertigstellung Q4 2025. Investitionssumme rund CHF 3 Mio.
Die Nachfrage ist solide; es laufen bereits Verhandlungen mit mehreren
potenziellen Mietern. «Quartier des Banques Henriette-et-Jeanne-Rath 14»:
Baubeginn Q1 2025, Fertigstellung Anfang 2026. Investitionssumme rund CHF 6
Mio. Die Liegenschaft ist bereits vollständig wiedervermietet. «Quartier des
Banques Jean-Petitot 12»: Baubeginn geplant Q4 2025, Fertigstellung Mitte 2026.
Investitionssumme rund CHF 6 Mio. «Quartier des Banques Jean-Petitot 15»:
Baubeginn geplant Q4 2025, Fertigstellung Mitte 2026. Investitionssumme rund
CHF 6 Mio.
«Löwenbräu Red», Zürich: Das Bürogebäude auf dem Löwenbräu-Areal, Baujahr 2013,
wurde in der Berichtsperiode umklassifiziert. Aufgrund seiner Mikrolage und
Gebäudestruktur ist es für eine grossflächige Büronutzung künftig nur noch
eingeschränkt geeignet. Geplant ist deshalb eine Umnutzung zu Serviced
Apartments. Die Baueingabe hierfür erfolgte Ende August 2025; die
Baubewilligung wird im ersten Halbjahr 2026 erwartet, die Fertigstellung für
2028. Das geplante Investitionsvolumen beträgt rund CHF 25 Mio.
«Richtipark», Wallisellen: Anfang April 2025 hat die Gemeindeversammlung von
Wallisellen die Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO)
verabschiedet. Damit wurde das Areal «Richtipark» mit seinen fünf
Büroliegenschaften von einer Industrie- und Gewerbezone in eine Zone mit
gemischter Nutzung (Wohnen und Gewerbe) überführt. Auf dem rund 24’000 m²
grossen Grundstück mit einer Nutzfläche von etwa 38’000 m² können künftig bis
zu 75 % Wohnnutzung realisiert werden, wovon 30 % auf preisgünstiges Wohnen
entfallen.
Per 30. September 2025 belief sich die Leerstandsquote auf 4.3% (Ende 2024:
3.2%). Von den im Jahr 2025 auslaufenden Mietverträgen im Umfang von CHF 28.3
Mio. waren zum Stichtag noch 3% nicht verlängert.
Zum Ende der ersten neun Monate 2025 betrug die gewichtete durchschnittliche
Restlaufzeit aller Mietverträge (WAULT, weighted average unexpired lease term)
im Gesamtportfolio 5.0 Jahre. Bei den zehn grössten Mietern, die zusammen 25%
der Mieterträge generieren, lag die WAULT bei 5.5 Jahren.
Konsolidiertes Quartalsergebnis
Der Liegenschaftsertrag lag in der Berichtsperiode bei CHF 261.4 Mio. und damit
um CHF 0.6 Mio. bzw. 0.2% unter dem Vorjahreswert (Q1–Q3 2024: CHF 262.0 Mio.).
Auf vergleichbarer Basis (like-for-like) resultierte ein Zuwachs von CHF 3.6
Mio. bzw. 1.6%, wovon CHF 2.2 Mio. bzw. 1.0% auf Indexanpassungen entfielen.
Die Liegenschaft Gurtenbrauerei 10–92 in Wabern bei Bern wurde Ende September
2025 veräussert, was zu einem Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen in Höhe
von CHF 7.7 Mio. führte. Verglichen mit der Vorjahresperiode resultierte
dennoch ein Rückgang des Erlöses aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften um
CHF 3.6 Mio. sowie eine Abnahme des Erfolgs aus dem Verkauf von
Entwicklungsliegenschaften um CHF 1.0 Mio.
Der Betriebsaufwand Liegenschaften reduzierte sich auf CHF 7.2 Mio. (Q1–Q3
2024: CHF 8.7 Mio.), was einem Rückgang von CHF 1.5 Mio. entspricht.
Ausschlaggebend waren insbesondere tiefere Liegenschaftssteuern bei einer
Genfer Liegenschaft aufgrund der Anerkennung eines Energiezertifikats. Ein
leichter Anstieg zeigte sich dagegen beim Personalaufwand (CHF 0.5 Mio.) und
beim Betriebs- und Verwaltungsaufwand (CHF 0.3 Mio.). Der
Nettofinanzierungsaufwand erhöhte sich um CHF 1.2 Mio. auf CHF 26.4 Mio., blieb
jedoch mit einem durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz per Stichtag von
0.98% weiterhin tief (Ende 2024: 1.05%).
Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge betrug CHF 166.2 Mio. und lag damit um CHF
4.1 Mio. bzw. 2.4% unter dem Vorjahreswert (Q1–Q3 2024: CHF 170.3 Mio.). Der
entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für
die Dividendenausschüttung darstellt, lag bei CHF 3.62 (Q1–Q3 2024: CHF 3.71).
Der Reingewinn erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 33.5 Mio. bzw. 14.8%
auf CHF 259.5 Mio. (Q1–Q3 2024: CHF 225.9 Mio.). Der Grund hierfür lag im
Wesentlichen in der im Vergleich zum Vorjahr um CHF 52.0 Mio. höheren
Portfolioaufwertung in Höhe von CHF 113.4 Mio. (Q1–Q3 2024: CHF 61.4 Mio.). Der
Gewinn pro Aktie belief sich entsprechend auf CHF 5.66 (Q1–Q3 2024: CHF 4.93).
Zum Stichtag 30. September 2025 lag das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset
Value, NAV) bei CHF 119.76 (Ende 2024: CHF 117.96). Der NAV vor Abzug latenter
Steuern erreichte CHF 142.18 (Ende 2024: CHF 139.51).
Kapitalstruktur
Zum Stichtag 30. September 2025 betrug das Eigenkapital CHF 5.493 Mrd.,
entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.3% (Ende 2024: CHF 5.411 Mrd. bzw.
54.5%). Das zinspflichtige Fremdkapital belief sich auf CHF 3.470 Mrd. und
entsprach damit 34.3% der Bilanzsumme (Ende 2024: CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1%).
Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz per Stichtag lag bei 0.98% (Ende
2024: 1.05%), die durchschnittliche Zinsbindung bei 3.4 Jahren (Ende 2024: 4.0
Jahre).
Am Ende der Berichtsperiode verfügte die PSP Swiss Property über ungenutzte
Kreditlinien in Höhe von CHF 1 030 Mio., wovon 915 Mio. auf zugesicherte
Kreditlinien entfielen. Damit ist sowohl die laufende Geschäftstätigkeit als
auch die Refinanzierung fälliger Verbindlichkeiten sowie die Finanzierung der
geplanten Investitionen in Anlage- und Entwicklungsliegenschaften
gewährleistet. Die PSP Swiss Property AG verfügt über ein Long Term Issuer
Rating von Moody’s mit A3 und stabilem Ausblick.
Nachhaltigkeit – Green Bond Report
In der Berichtsperiode hat die PSP Swiss Property ihr aktualisiertes Green Bond
Framework veröffentlicht. Es legt klare Investitionskriterien für
umweltfreundliche Immobilienprojekte fest – insbesondere in den Bereichen
Energieeffizienz, erneuerbare Energien und zertifizierte Gebäude – und
unterstreicht das langfristige Nachhaltigkeitsengagement des Unternehmens.
Ergänzend wurde der Green Bond Report 2024 publiziert, welcher transparente
Informationen zur Mittelverwendung, Portfolioallokation sowie zu den
Umweltwirkungen enthält. Damit stärkt die PSP Swiss Property ihren
Green-Finance-Ansatz und belegt ihr überprüfbares Engagement für nachhaltige
Immobilieninvestitionen. Beide Dokumente sind unter www.psp.info abrufbar.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag statt.
Ausblick
Für das laufende Jahr gehen wir weiterhin von einer positiven Entwicklung auf
dem Schweizer Immobilienmarkt aus, insbesondere in unserem Hauptmarktsegment.
Die Attraktivität des Vermietungsmarktes wird nach unserer Einschätzung
weitgehend erhalten bleiben, weshalb wir von einer weiterhin stabilen
Mietnachfrage ausgehen.
Der Transaktionsmarkt dürfte nach wie vor durch anhaltend niedrige Zinsen
profitieren. Die Renditen für qualitativ hochstehende Liegenschaften an
erstklassigen Lagen könnten nochmals leicht sinken und den Transaktionsmarkt
stärken. Gleichzeitig bleibt das Angebot an hochwertigen Liegenschaften, die
mit unserer strategischen Ausrichtung übereinstimmen, begrenzt. Vor diesem
Hintergrund agieren wir als Käufer weiterhin mit Zurückhaltung und
konzentrieren uns gezielt auf Objekte, die mittel- bis langfristig
Wertsteigerungspotenzial bieten.
In unseren Hauptmärkten sind wir bestens positioniert. Diese sollte uns
ermöglichen, im Geschäftsjahr 2025 ein solides Ergebnis zu erzielen und unsere
aktionärsfreundliche Dividendenpolitik fortzusetzen.
Für das Geschäftsjahr 2025 erwarten wir weiterhin einen EBITDA ohne
Liegenschaftserfolge von rund CHF 300 Mio. (2024: CHF 304.9 Mio.). Beim
Leerstand rechnen wir per Ende 2025 unverändert mit einer Quote von 3.5% (Ende
Q3 2025: 4.3%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen Einheit 2024 Q1-Q3 2024 Q1-Q3 2025 +/-1
Liegenschaftsertrag CHF 349 261 261
-0.2% 1 000 978 975 392
EPRA-like-for-like-Veränderung % 3.6 3.7
1.6
Bewertungsdifferenzen der CHF 170 61 113
Liegenschaften 1 000 971 371 379
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 1 021 1 0
(Vorräte) 1 000 021
Erfolg Liegenschaftsverkäufe CHF 14 089 11 7
712
(Anlageliegenschaften) 1 000 288
Total übrige Erträge CHF 6 290 5 4
823
1 000 644
Reingewinn CHF 374 225 259
14.8% 1 000 949 940 482
Gewinn ohne CHF 231 170 166 -2.4%
Liegenschaftserfolge2 1 000 779 334 238
EBITDA ohne CHF 304 228 227 -0.8%
Liegenschaftserfolge2 1 000 923 961 216
EBITDA-Marge % 85.0 84.9 85.2
Bilanzsumme CHF 9 10 1.9%
1 000 923 841 115 030
Eigenkapital CHF 5 5 1.5%
1 000 410 719 493 300
Eigenkapitalquote % 54.5 54.3
Eigenkapitalrendite % 7.1 5.7 6.3
Zinspflichtiges Fremdkapital CHF 3 3
2.5%
1 000 384 828 469 685
Zinspflichtiges Fremdkapital % 34.1 34.3
in % der Bilanzsumme
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Anzahl 154 149
Bilanzwert CHF 9 9 -0.8%
Anlageliegenschaften 1 000 528 575 450 077
Brutto-Rendite % 3.6 3.8 3.6
Netto-Rendite % 3.2 3.3 3.3
Leerstandsquote (CHF) % 3.2 4.3
Anzahl Anzahl 7 11
Entwicklungsliegenschaften
Bilanzwert CHF 304 532 75.1%
Entwicklungsliegenschaften 1 000 192 556
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen Anzahl 93/83
93/82
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)3 CHF 8.17 4.93 5.66
14.8%
EPS ohne Liegenschaftserfolge3 CHF 5.05 3.71
3.62 -2.4%
EPRA-EPS4 CHF 5.03 3.69 3.62 -2.1%
Ausschüttung pro Aktie CHF 3.904 n.a.
n.a.
Eigenkapital pro Aktie (NAV)5 CHF 117.96
119.76 1.5%
NAV vor Abzug latenter CHF 139.51 142.18
1.9%
Steuern5
EPRA-NRV5 CHF 142.39 145.11 1.9%
Aktienkurs Periodenende CHF 128.90
136.70 6.1%
1 Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. September 2024 bzw. zu
Bilanzwert per 31 Dezezember 2024
2 «Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn ohne
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den Nettoerfolg aus Verkäufen
von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der
Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen
Bestandteil des «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge».
3 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
4 Fu¨r das Geschäftsjahr 2024. Barauszahlung erfolgte am 9. April 2025.
5 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40
Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79
650 84 32
Bericht und Präsentation sind verfügbar unter
www.psp.info/downloads
Heute, 9 Uhr (CET): Telefonkonferenz (EN)
Registrierung (erforderlich) hier.
Agenda
Publikation FY 2025 · 24. Februar 2026
Ordentliche Generalversammlung 2026 · 1. April 2026
Publikation Q1 2026 · 12. Mai 2026
Publikation H1 2026 · 18. August 2026
Publikation Q1 - Q3 2026 · 10. November 2026
Publikation FY 2026 · 23. Februar 2027
PSP Swiss Property – führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 10.0 Mrd. in
den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert von CHF
6.3 Mrd. aus. Die 93 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte Basel,
Genf, Zug und Zürich.
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss
Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: PSP Swiss Property AG
Kolinplatz 2
6300 Zug
Schweiz
Telefon: +41417280404
Fax: +41417280409
E-Mail: [email protected]
Internet: www.psp.info
ISIN: CH0018294154
Valorennummer: 1829415
Börsen: SIX Swiss Exchange
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