Management sichern stabiles Ergebnis von CHF 4.22 pro Aktie (FFO I); höhere Dividende von CHF 3.50 pro Aktie vorgeschlagen
Finanz und Wirtschaft Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis
FY2025: Resilienter Mietertrag und rekordhohe Neugelder im Asset Management
sichern stabiles Ergebnis von CHF 4.22 pro Aktie (FFO I); höhere Dividende von
CHF 3.50 pro Aktie vorgeschlagen
05.02.2026 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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MEDIENMITTEILUNG
Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Zug, 5. Februar 2026
* Stabiles zahlungswirksames Ergebnis (Funds from Operations, FFO I) von CHF
4.22 pro Aktie trotz Mindereinnahmen aufgrund laufender Umbauprojekte und
Immobilienzukäufen mehrheitlich im H2 2025
* Verwaltetes Immobilienvermögen Gruppe +6.8% auf CHF 28.2 Mrd. per Ende 2025,
getrieben durch Zukäufe im Immobilien Segment sowie rekordhohen Neugeldern im
Asset Management
* Wert eigenes Immobilienportfolio +6.6% auf CHF 13.9 Mrd. per Ende 2025
widerspiegelt Zukäufe nach Kapitalerhöhung, positive Neubewertungseffekte sowie
Verkäufe
* Sämtliche Mittel über CHF 300 Mio. der Kapitalerhöhung vom Februar 2025 im
Jahresverlauf wertsteigernd investiert – Prime Gebäude in Schweizer Kernzentren
* Resiliente Mieterträge von CHF 456.8 Mio.; temporär wegfallende Erträge
aufgrund laufender Umbauprojekte konnten fast vollständig kompensiert werden
* Zunahme der Mieterträge auf vergleichbarer Basis (EPRA-LfL) von 2.0%,
getrieben durch reales Mietzinswachstum von 1.6%
* Immobilienvermögen im Asset Management +7.5% auf CHF 14.3 Mrd. per Ende 2025,
getrieben durch rekordhohe Neugelder von CHF 1.0 Mrd.
* Asset Management mit Rekordertrag von CHF 83.6 Mio. (+18.1% ggü. 2024)
* Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.50 pro Aktie (2024: CHF 3.45 pro Aktie)
* Guidance 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie erwartet
Marcel Kucher, CEO Swiss Prime Site und ad-interim CFO: «Wir haben im
vergangenen Geschäftsjahr ein starkes operatives Ergebnis mit einem FFO I auf
Vorjahresniveau erzielt. Besonders erfreulich war, dass sich das
Immobiliensegment trotz temporärem Wegfall von bedeutenden Mieterträgen
aufgrund zahlreicher Sanierungen als sehr resilient erwies. Gleichzeitig
erzielten wir im Asset Management einen Rekordertrag und zogen so viel Neugeld
an wie noch nie. Das starke Resultat zeigt: Unser Fokus auf die beiden
Kernbereiche eigene Immobilien und Asset Management hat sich bewährt. Nach der
abgeschlossenen strategischen Neuausrichtung sind wir als
Pure-Play-Immobilienunternehmen klar positioniert und können Marktchancen jetzt
noch gezielter nutzen. Für das Geschäftsjahr 2026 sind wir daher sehr
zuversichtlich das Ergebnis von 2025 gemessen am FFO I übertreffen zu können.»
Starke operative Performance und Abschluss der strategischer Neuausrichtung Das
Geschäftsjahr 2025 markierte mit der planmässigen Schliessung des Warenhauses
Jelmoli im Februar den erfolgreichen Abschluss der strategischen Neuausrichtung
von Swiss Prime Site mit dem klaren Fokus auf die beiden Geschäftsbereiche
eigene Immobilien und Asset Management.
Im Geschäftsjahr 2025 erwirtschaftete Swiss Prime Site auf Konzernebene einen
Betriebsertrag von CHF 553.4 Mio. nach CHF 663.4 Mio. im Vorjahr. Der Rückgang
ist auf den Wegfall der Erträge aus dem Retailgeschäft von Jelmoli
zurückzuführen. Unter Ausklammerung dieses Effektes stieg der vergleichbare
Betriebsertrag im Vorjahresvergleich um 2.6% auf CHF 537.0 Mio.
Durch den Wegfall der Kosten des Retailgeschäfts und dank zusätzlicher
Effizienzsteigerungen sank der Betriebsaufwand im Jahresvergleich um 42.3% auf
CHF 148.2 Mio. Damit resultierte ein um Neubewertungseffekte (CHF 216.9 Mio.)
und Beiträge aus Immobilienverkäufen bereinigter Betriebsgewinn (EBITDA) von
CHF 410.1 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einem Rückgang von 1.2% entspricht.
Auf vergleichbarer Basis, d.h. unter Ausklammerung der Effekte aufgrund der
Jelmoli-Schliessung erhöhte sich der Betriebsgewinn (EBITDA) allerdings 3.4%
gegenüber dem Vorjahr.
Aufgrund tieferer Finanzierungskosten und Steuern stieg der gesamte
Konzerngewinn ohne Neubewertungseffekte sowie Verkäufe und latente Steuern im
Jahresvergleich um 1.3% auf CHF 317.7 Mio.
Das zahlungswirksame Ergebnis (FFO I) erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um
3.2% auf CHF 336.3 Mio. Pro Aktie resultierte ein gegenüber 2024 unveränderter
FFO I von CHF 4.22. Damit hat Swiss Prime Site ihre Guidance für 2025 von CHF
4.10 bis CHF 4.15 pro Aktie übertroffen, dies insbesondere durch tiefere
Finanzierungskosten sowie einen geringeren Steueraufwand.
Aufgrund der starken operativen und finanziellen Leistung schlägt der
Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung am 12. März 2026 eine
Dividendenerhöhung um 5 Rappen auf CHF 3.50 pro Aktie vor.
Eigene Immobilien mit resilienter Topline und höherem WAULT von 5.3 Jahren Im
Geschäftsjahr 2025 sank der Mietertrag im Vergleich zu 2024 um 1.4% auf CHF
456.8 Mio. Die Mindereinnahmen durch die Schliessung des Retailgeschäfts von
Jelmoli im Februar 2025 und der damit verbundene Umbau, ebenso wie weitere
umfassende Sanierungen grosser Liegenschaften – etwa am Talacker und an der
Fraumünsterpost in Zürich -, konnten dabei fast vollständig durch zusätzliche
Erträge kompensiert werden.
Auf vergleichbarer Basis hingegen (EPRA like-for-like) resultierte eine Zunahme
von 2.0%. Die Zunahme ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass es Swiss
Prime Site gelang neue Mietverträge abzuschliessen oder Mietverträge zu
verlängern, die meist deutlich über den Bestandesmieten lagen. So stieg der
EPRA like-for-like Mietzins im Jahresvergleich real um 1.6% (1.3% aus
Mietanpassungen und 0.3% aus Leerstandsreduktionen), während die Indexierung
0.4% zum Wachstum beitrug. Die Leerstandsquote belief sich per Ende 2025 auf
3.7% nach 3.8% per Ende 2024 und die durchschnittliche Restlaufzeit der
Mietverträge (WAULT) erhöhte sich auf 5.3 Jahre per Ende 2025 nach 4.8 Jahren
Ende 2024. Wesentliche Treiber dieser positiven Entwicklung waren die
Verlängerungen der Mietverträge mit EY an der Hardbrücke in Zürich um weitere
10 Jahre sowie mit Globus an den Standorten in Genf (um 10 Jahre), in Lausanne
(um 8 Jahre) und in Luzern (um 7 Jahre).
Wertsteigerung Immobilienportfolio mit erfolgreicher Mittel-Allokation aus
Kapitalerhöhung Per Ende 2025 stieg der Wert des Portfolios im
Immobiliensegment um 6.6% auf CHF 13.9 Mrd. Die Wertsteigerung ist insbesondere
auf die gezielten Zukäufe von Liegenschaften, auf wertsteigernde Investitionen
sowie auf positive Neubewertungseffekte zurückzuführen. Haupttreiber für die
Neubewertungsgewinne waren höhere Mieten bei neuen Mietverträgen bzw.
Vertragsverlängerungen und eine leichte Reduktion des durchschnittlichen
Diskontsatzes.
Mit den über den Jahresverlauf sukzessiv zugekauften Liegenschaften hat Swiss
Prime Site die Mittel über CHF 300 Mio. (exkl. Leverage) aus der
Kapitalerhöhung für Wachstumsinvestitionen vom Februar 2025 vollständig und wie
geplant wertsteigernd investiert.
Die Ankäufe konzentrierten sich dabei auf die beiden Schweizer Kernzentren
Genfersee (Genf und Lausanne) sowie Zürich. In Zürich konnte nach dem Ankauf
des Gebäudes der Schweizer Börse Anfang Dezember Ende Jahr, im Rahmen eines
Asset Swaps, eine attraktive Arrondierung an der Bahnhofstrasse umgesetzt
werden. Insgesamt konnten so 2025 Immobilien im Wert von knapp CHF 550 Mio.
erworben werden.
Swiss Prime Site erwartet, dass diese Akquisitionen wie geplant zur Steigerung
der jährlichen Mieterträge um rund CHF 17 Millionen führen. Wie bereits
angekündigt, erlaubt die Stärkung der Kapitalbasis zudem eine leichte Reduktion
der geplanten Immobilienverkäufe im Rahmen des laufenden Capital Recyclings.
Entsprechend rechnet Swiss Prime Site direkt und indirekt mit knapp CHF 20
Millionen höheren Mieteinnahmen aus der Kapitalerhöhung ab 2026.
Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierungsstrategie hat Swiss Prime Site im
vergangenen Geschäftsjahr 2025 insgesamt 10 Liegenschaften mit einem Gesamtwert
von CHF 129.1 Mio. verkauft, woraus ein Gewinn von CHF 6.5 Mio. resultierte.
Dadurch und unter Berücksichtigung der Zukäufe reduzierte sich die Gesamtzahl
der Immobilien per Ende 2025 auf 132 Objekte nach 139 Objekten per Ende 2024.
Rekordergebnis im Asset Management mit Neugeldzufluss von CHF 1.0 Mrd. Die
Sparte Asset Management, Swiss Prime Site Solutions, setzte im abgelaufenen
Geschäftsjahr 2025 ihren dynamischen Wachstumskurs fort. Die verwalteten
Vermögen stiegen per Ende 2025 auf CHF 14.3 Mrd. nach CHF 13.3 Mrd. im Vorjahr.
Wesentlich dazu beigetragen haben Neugelder in der Höhe von insgesamt rund CHF
1.0 Mrd.
Swiss Prime Site Solutions wuchs dabei in sämtlichen Bereichen und verzeichnete
über die gesamte Produktepalette ein starkes Investoreninteresse. Nicht zuletzt
aufgrund der überzeugenden Performance der Anlagelösungen wuchs das Segment
über Markt und konnte sich so weiter als führender unabhängiger
Vermögensverwalter für Immobilienlösungen etablieren. Nicht zuletzt durch den
erfolgreichen Börsengang des kommerziellen Fonds SPSS IFC im Dezember 2025 an
der Schweizer Börse SIX wurde die Produktpalette erweitert und die
Investorenbasis diversifiziert. Der Fonds ist nun für sämtliche Anleger
zugänglich.
Im vergangenen Geschäftsjahr 2025, erzielte das Asset Management ein
Betriebsertrag von CHF 83.6 Mio., was einem Anstieg gegenüber 2024 von 18.1%
entspricht. Dieses starke Wachstum ist auf die erstmalige ganzjährige
Konsolidierung der Fundamenta, die höheren Management Fees aufgrund der höheren
verwalteten Immobilienvermögen, die höheren transaktionsgetriebenen Erträge
aufgrund des hohen Neugeldzuflusses sowie die gestiegenen Erträge aus
Beratungsdienstleistungen zurückzuführen. Rund zwei Drittel des Ertrages
stammen aus wiederkehrenden Erträgen, was die hohe Stabilität des Asset
Managements von Swiss Prime Site unterstreicht.
Mit der erstmaligen ganzjährigen Integration der Fundamenta Gruppe und dank des
starken organischen Wachstums konnten im Berichtsjahr weitere bedeutende
Synergien und Skaleneffekte realisiert werden. Der operative Betriebsgewinn
(EBITDA) stieg vor diesem Hintergrund um 30.7% auf CHF 54.9 Mio.
Starke Bonität mit konservativer Finanzierungsquote und breiter Basis Swiss
Prime Site verfügt über eine äusserst solide und konservative
Finanzierungsstruktur, die breit abgestützt und diversifiziert ist. Das
verzinsliche Fremdkapital ohne Leasingverbindlichkeiten belief sich zum
Bilanzstichtag auf CHF 5.6 Mrd. nach CHF 5.3 Mrd. per Ende 2024. Der Anstieg
erklärt sich hauptsächlich durch die Portfolio-Zukäufe im Rahmen der
Kapitalerhöhung, wobei zusätzlich Fremdkapital für eine gleichbleibende
Finanzierungsquote aufgenommen wurde. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte
sich auf 3.9 Jahre per Ende 2025 gegenüber 4.3 Jahre im Vorjahr.
Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsumfeldes und trotz des risikobewussten
Anteils der variablen Verbindlichkeiten sanken die Finanzierungskosten im
Vergleich zum Vorjahr beträchtlich. So lag der durchschnittliche Zinssatz 2025
bei 0.94% nach 1.10% im Vorjahr.
Im Immobiliensegment lag die Finanzierungsquote (Loan-to-Value) per Ende 2025
bei 38.1% und lag damit leicht tiefer als im Vorjahr mit 38.3%.
Weitere Fortschritte bei der Reduktion des direkten CO2-Fussabdrucks
Nachhaltigkeit bleibt ein wichtiges Element der Unternehmensstrategie von Swiss
Prime Site. So wurden 2025 weitere Fortschritte bei der Reduktion des direkten
CO2-Fussabdrucks der eigenen Immobilien erzielt.
Die Emissionsintensität des Portfolios konnte 2025 im Vergleich zum Vorjahr
witterungsbereinigt um 10% auf ein Niveau von 6.9 kg CO2-äquivalent / m2
gesenkt werden, was weiterhin signifikant unter dem linearen Zielpfad zu
Netto-Null im Jahr 2040 liegt. Im Jahresvergleich wurde zudem die
Energieintensität des Immobilienportfolios um rund 15% auf 139 kWh / m2
reduziert. Erstmals werden im Nachhaltigkeitsbericht zudem deutlich mehr
Kategorien der indirekten Emissionen (Scope 3) ausgewiesen, was die Transparenz
deutlich verbessert.
Optimistischer Ausblick für 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro
Aktie erwartet Für das Geschäftsjahr 2026 ist Swiss Prime Site optimistisch und
rechnet mit einem insgesamt weiterhin positiven Marktumfeld. Für das
Immobiliensegment erwartet Swiss Prime Site – auch vor dem Hintergrund der erst
im Jahresverlauf 2025 erfolgten Ankäufe - eine deutliche Steigerung der
Mieterträge. Darüber hinaus wird mit einem weiter rückläufigen Leerstand
gerechnet.
Im Asset Management erwartet Swiss Prime Site eine Fortsetzung des
Wachstumskurses und geht weiterhin von einem organischen Wachstum von rund CHF
1.0 Mrd. pro Jahr aus.
Auf Gruppenebene wird für das Geschäftsjahr 2026 eine deutliche Steigerung des
operativen Ergebnisses erwartet. Entsprechend rechnet Swiss Prime Site mit
einer Steigerung des FFO I auf zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie. Trotz
des aktuell günstigen Finanzierungsumfelds soll der Verschuldungsgrad mit einem
LTV von unter 39% konstant gehalten werden.
Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an: Investor Relations, Florian Hauber
Tel. +41 58 317 17 64, [email protected] Relations, Patrick Friedli
Tel. +41 58 317 17 75, [email protected]
Weblinks:Pressemitteilung | Präsentation
AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: Swiss Prime Site AG
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6300 Zug
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2271738 05.02.2026 CET/CEST