mit einem starken operativen Ergebnis. Die Dividende wird um 5 Rappen und auf CHF 3.95 pro Aktie erhöht.
Finanz und Wirtschaft PSP Swiss Property AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis
Die PSP Swiss Property verzeichnet ein weiteres solides Geschäftsjahr mit einem
starken operativen Ergebnis. Die Dividende wird um 5 Rappen und auf CHF 3.95
pro Aktie erhöht.
24.02.2026 / 06:30 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Jahresergebnis per 31. Dezember 2025
Immobilienmarkt Die Entwicklung des Schweizer Vermietungsmarkts für
Geschäftsliegenschaften in unserem Marktsegment blieb 2025 insgesamt stabil.
Eine spürbare Nachfrage bestand bei gut erschlossenen, hochwertigen Büroflächen
mit nachhaltiger Ausrichtung – vor allem in etablierten Innenstadtlagen.
Regional zeigte sich ein differenziertes Bild: In Zürich und Genf blieb das
Interesse an zentral gelegenen Flächen intakt. Der Markt für Büroflächen in
Bern und Lausanne blieb stabil, während in Basel das Überangebot weiter
anhielt. Damit setzte sich die Trennung der Marktsegmente fort: Während
Toplagen in den Zentren eine solide Nachfrage erfuhren, blieben periphere
Standorte, ältere Büroobjekte sowie das Non-Food-Retail-Segment weiterhin mit
strukturellen Herausforderungen konfrontiert. Das High-Street-Retail-Segment in
Zürich entwickelte sich äusserst positiv.
Der Investitionsmarkt entwickelte sich im Verlauf des Jahres dynamischer: Nach
einem zurückhaltenden Jahresbeginn setzte im weiteren Jahresverlauf eine
deutliche Belebung ein. Begünstigt wurde diese Entwicklung durch ein moderat
gesunkenes Zinsniveau und verbesserte Finanzierungskonditionen; gleichzeitig
führte eine selektivere Kreditvergabe dazu, dass Investoren mit hoher
Eigenkapitalbasis beziehungsweise ausreichender Liquidität stärker in den
Vordergrund traten. Im Fokus der Investoren standen weiterhin hochwertige
Objekte an zentraler Lage mit stabilen Cashflows und nachhaltiger
Positionierung, insbesondere in Zürich und Genf. In peripheren Lagen sowie bei
älteren Objekten blieb die Situation anspruchsvoller. Entsprechend agieren wir
bei der Prüfung von Akquisitionen weiterhin umsichtig. Im Vordergrund stehen
Liegenschaften an Zentrumslagen, die unseren hohen Qualitätsanforderungen
genügen und mittel- bis langfristiges Wertsteigerungspotenzial aufweisen.
Immobilienportfolio
Zum Stichtag 31. Dezember 2025 umfasste das Immobilienportfolio der PSP Swiss
Property einen Bilanzwert von CHF 10.1 Mrd. aus (Ende 2024: CHF 9.8 Mrd.) und
bestand aus insgesamt 150 Anlageliegenschaften sowie 10
Entwicklungsliegenschaften.
In der Berichtsperiode 2025 resultierte eine Portfolioaufwertung um CHF 231.1
Mio. (2024: Aufwertung um CHF 171.0 Mio.). Von der gesamten Aufwertung
entfielen CHF 230.2 Mio. auf das Anlageportfolio. Auf die
Entwicklungsliegenschaften entfielen CHF 0.9 Mio. Der Aufwertung lagen
insbesondere Vermietungserfolge im High-Street-Retail-Segment in Zürich und
liegenschaftsspezifische Faktoren, wie Erwartungen an höhere Marktmieten,
zugrunde (insbesondere für Objekte an besten Lagen).
Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio
reduzierte sich um 2bp und belief sich per Ende 2025 auf 3.55% (nominal); darin
enthalten ist eine Inflationsrate von 1.00% (Ende 2024: 3.82%; Inflationsrate
1.25%).
In der Berichtsperiode wurden keine Anlage- oder Entwicklungsliegenschaften
gekauft und einzig die Liegenschaft des Gurten Brauerei Areals, Gurtenbrauerei
10–92 in Wabern bei Bern, wurde Ende September 2025 veräussert.
2025 wurden vier Anlageliegenschaften im «Quartier des Banques» in Genf und das
«Löwenbräu Red» in Zürich zu Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert. Fünf
Liegenschaften in Wallisellen (Projekt «Richtipark») wurden als
Entwicklungsliegenschaften zum Verkauf umklassifiziert. Die Projekte «Bollwerk»
in Bern sowie «Quartier des Banques Arquebuse 8» in Genf wurden im
Geschäftsjahr fertiggestellt und zurück ins Anlageportfolio umklassifiziert.
Die Liegenschaft Igelweid 1 in Aarau wurde per Stichtag als zum Verkauf
gehaltene Anlageliegenschaft klassifiziert und Anfang 2026 verkauft.
Derzeit bestehen die folgenden laufenden Projekte mit einer Investitionssumme
ab CHF 10 Mio.:
«Hôtel des Postes», Lausanne: Die Liegenschaft am Place Saint-François 15,
erbaut im Jahr 1900, wird einer umfassenden Sanierung unterzogen. Die
Bauarbeiten befinden sich in der Schlussphase. In den vergangenen Monaten
wurden unter anderem die Fassade sowie die gesamte Gebäudetechnik erneuert.
Zudem wurde das Gebäude auf der Südseite erweitert und an das Fernheizsystem
der Stadt Lausanne angeschlossen. Die geplante Investitionssumme beläuft sich
auf rund CHF 55 Mio., wovon CHF 51.7 Mio. bereits beansprucht wurden. Der
aktuelle Vermietungsstand beträgt 50%. Der Abschluss der Bauarbeiten ist für
Mitte 2026 vorgesehen. Die Schweizerische Post, welche in diesem Gebäude über
viele Jahre eine Poststelle betrieben hatte, konnte erfreulicherweise als
künftige Mieterin gehalten werden. Darüber hinaus konnten mehrere Mieter aus
dem Finanzsektor sowie ein Ankermieter im Retail-Bereich gewonnen werden.
«TEC», Basel: Die Liegenschaft an der Grosspeterstrasse 24, die früher
überwiegend von Swisscom als Betriebsgebäude genutzt wurde, wird seit dem
dritten Quartal 2023 umfassend erneuert. Nach der Modernisierung der
Gebäudetechnik liegt der aktuelle Schwerpunkt auf der Optimierung der
Raumstruktur. Bis Mitte 2026 werden die Obergeschosse 2, 3 und 4 neu konzipiert
und modernisiert. Die Investitionskosten belaufen sich auf rund CHF 11 Mio.
«Löwenbräu Red», Zürich: Das Bürogebäude auf dem Löwenbräu-Areal, Baujahr 2013,
wurde in der Berichtsperiode umklassifiziert. Aufgrund seiner Mikrolage und der
Marktentwicklung ist es für eine grossflächige Büronutzung künftig nur noch
eingeschränkt geeignet. Geplant ist deshalb eine Umnutzung zu einem hotelnahen
Konzept. Die Baueingabe hierfür erfolgte Ende August 2025; die Baubewilligung
wird im ersten Halbjahr 2026 erwartet, die Fertigstellung für 2028. Das
geplante Investitionsvolumen beträgt rund CHF 25 Mio. Nach durchgeführter
Betreiberevaluation im Herbst 2025 stehen wir mit einem Hotelbetreiber in der
Endverhandlung.
Ende 2025 betrug die Leerstandsquote 3.5% (Ende 2024: 3.2%). Von den 2026
auslaufenden Mietverträgen (CHF 37.9 Mio.) waren per Ende 2025 noch 16% offen.
Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios belief
sich Ende 2025 auf 4.9 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der
Mieterträge ausmachen, auf 5.3 Jahre.
Konsolidiertes Jahresergebnis
Der Liegenschaftsertrag belief sich in der Berichtsperiode auf CHF 349.2 Mio.
und lag damit um CHF 0.8 Mio. bzw. 0.2% unter dem Vorjahreswert (2024: CHF
350.0 Mio.). Auf vergleichbarer Basis (like-for-like) ergab sich ein Zuwachs
von CHF 3.9 Mio. bzw. 1.3%, wovon CHF 2.9 Mio. bzw. 1.0% auf Indexanpassungen
entfielen.
Im Geschäftsjahr 2025 wurde einzig die Liegenschaft Gurtenbrauerei 10 – 92 in
Wabern bei Bern veräussert. Daraus resultierte ein Erfolg aus übrigen
Liegenschaftsverkäufen von CHF 7.7 Mio. Gegenüber der Vorjahresperiode
verminderte sich dennoch der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften um
CHF 6.4 Mio., und der Erfolg aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften
nahm um CHF 1.0 Mio. ab.
Der Betriebsaufwand Liegenschaften konnte reduziert werden und betrug CHF 10.1
Mio. (2024: CHF 11.6 Mio.), entsprechend einem Rückgang von CHF 1.5 Mio.
Ausschlaggebend waren insbesondere niedrigere Liegenschaftssteuern bei einer
Genfer Liegenschaft infolge der Anerkennung eines Energiezertifikats.
Demgegenüber zeigte sich beim Personalaufwand in Höhe von CHF 20.2 Mio. (2024:
CHF 19.0 Mio.) sowie beim Betriebs- und Verwaltungsaufwand in Höhe von CHF 10.1
Mio. (2024: CHF 10.0 Mio.) ein leichter Anstieg. Der Nettofinanzierungsaufwand
erhöhte sich um CHF 1.1 Mio. auf CHF 35.3 Mio. und blieb trotz des Anstiegs
weiterhin auf einem niedrigen Niveau (2024: CHF 34.3 Mio.). Der
Fremdkapital-kostensatz lag in den letzten vier Quartalen durchschnittlich bei
1.05% (Ende 2024: 1.03%).
Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge belief sich auf CHF 225.4 Mio. (2024: CHF
231.8 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge,
welcher die Basis für die Dividendenausschüttung darstellt, betrug CHF 4.91
(2024: CHF 5.05).
Der Reingewinn erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 33.5 Mio. bzw. 8.9%
auf CHF 408.5 Mio. (2024: CHF 374.9 Mio.). Massgeblich hierfür war die höhere
Portfolioaufwertung: In der Berichtsperiode belief sich diese auf CHF 231.1
Mio. und lag damit um CHF 60.1 Mio. über dem Vorjahreswert (2024: CHF 171.0
Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug entsprechend CHF 8.91 (2024: CHF 8.17).
Per Ende 2025 lag das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) bei CHF
123.07 (Ende 2024: CHF 117.96). Der NAV vor Abzug latenter Steuern erreichte
CHF 146.05 (Ende 2024: CHF 139.51).
Kapitalstruktur
Ende 2025 betrug das Eigenkapital CHF 5.645 Mrd., entsprechend einer
Eigenkapitalquote von 55.5% (Ende 2024: CHF 5.411 Mrd. bzw. 54.5%). Das
zinspflichtige Fremdkapital belief sich auf CHF 3.370 Mrd. und entsprach damit
33.1% der Bilanzsumme (Ende 2024: CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1%). Der
durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz per Stichtag lag bei 1.04% (Ende 2024:
1.05%), die durchschnittliche Zinsbindung bei 3.3 Jahren (Ende 2024: 4.0
Jahre).
Am Ende der Berichtsperiode verfügte die PSP Swiss Property über ungenutzte
Kreditlinien in Höhe von CHF 1.030 Mrd., wovon CHF 0.915 Mrd. auf zugesicherte
Kreditlinien entfielen. Damit ist sowohl die laufende Geschäftstätigkeit als
auch die Refinanzierung fälliger Verbindlichkeiten sowie die Finanzierung der
geplanten Investitionen in Anlage- und Entwicklungsliegenschaften
gewährleistet. Die PSP Swiss Property AG verfügt über ein Long Term Issuer
Rating von Moody’s mit A3 und stabilem Ausblick.
Nachhaltigkeit
Im Berichtsjahr wurden weitere Elemente unserer Nachhaltigkeitsstrategie
ergänzt und die Transparenz im Reporting wurde weiter erhöht. Das
Green-Bond-Framework wurde aktualisiert und um das Nachhaltigkeitskriterium
RE-ESG-Plus von Wüest Partner AG ergänzt. Das so aktualisierte Framework wurde
von Moody’s als Second-Party-Opinion-Provider mit der Bewertung «Excellent»
beurteilt. Zudem führten die portfolioweite Beurteilung im Rahmen des
RE-ESG-Plus-Ratings sowie die erhöhte Transparenz bei der Erfassung von
Abfallkennzahlen neu zu einem verbesserten GRESB-Rating von vier Sternen.
Unsere Nachhaltigkeitsziele sind langfristig ausgerichtet und werden
schrittweise auf Ebene der einzelnen Liegenschaften umgesetzt. Der Fokus liegt
auf der fortlaufenden Dekarbonisierung des Portfolios. Wesentliche Hebel sind
der schrittweise Ersatz fossiler Heizsysteme, gezielte Sanierungsmassnahmen
sowie die Einbindung der Mieterinnen und Mieter in ein nachhaltiges
Nutzungsverhalten. Der Roll-out der Green Leases wurde im Berichtsjahr
fortgesetzt. Die durchschnittlichen CO2e-Emissionen (CO2e/m²) lagen im
Berichtsjahr bei 9.68 und damit um 8.7% über dem Vorjahr, bedingt durch einen
einmaligen Effekt im Zusammenhang mit dem Hürlimann Areal im Zuge der
Vorbereitung des Anschlusses an das Fernwärmenetz der Stadt Zürich. Insgesamt
bewegen wir uns weiterhin im Rahmen des definierten Absenkpfades und setzen
unsere operativen Massnahmen konsequent um.
Ereignis nach dem Bilanzstichtag
Ende Januar 2026 wurde die Liegenschaft Igelweid 1 in Aarau verkauft. Ansonsten
fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt.
Hauptsächliche Anträge an die Generalversammlung vom 1. April 2026 Die
hauptsächlichen Anträge werden beinhalten:
* Ausschüttung einer Bruttodividende von CHF 3.95 pro Aktie (Vorjahr: CHF
3.90). * Wiederwahlen des bisherigen Präsidenten des Verwaltungsrats und aller
bisherigen Mitglieder von Verwaltungsrat und Vergütungsausschuss sowie Neuwahl
von Herrn Dr. Martin Furrer, 1965, Rechtsanwalt, Schweizer Bürger, wohnhaft in
Zumikon, Schweiz als neues, unabhängiges und nicht-exekutives Mitglied des
Verwaltungsrats. * Wiederwahl von Ernst & Young, Zürich, als Revisionsstelle
und von Proxy Voting Services GmbH, Zürich, als unabhängige
Stimmrechtsvertreterin.
Herr Dr. Furrer ist seit 1997 Rechtsanwalt bei Baker McKenzie Switzerland,
Zürich (Partner seit 2002, Co-Managing Partner bzw. Managing Partner Schweiz
von 2015 bis 2022 und Vorsitzender des Global Finance Committee von Baker
McKenzie International seit 2024). Herr Dr. Furrer besitzt ausgezeichnete
rechtliche und wirtschaftliche Immobilienmarkt- und
Immobilientransaktionsexpertise, unternehmerische Führungs- und
Leitungserfahrung und die erforderliche Unabhängigkeit. Er wird den
Verwaltungsrat auch zusätzlich in Bezug auf Gesellschafts- und
Kapital-/Finanzmarktrecht und in der Corporate-Governance verstärken.
Zur Biografie von Herrn Dr. Furrer siehe auch:
www.psp.info/unternehmen/governance/verwaltungsrat-geschaeftsleitung
Weiterführende Informationen und Erläuterungen zu den hauptsächlichen Anträgen
finden sich auf
www.psp.info/unternehmen/governance/generalversammlung/hauptsaechliche-antraege
und zusammen mit den weiteren Anträgen in der Einladung zur ordentlichen
Generalversammlung vom 1. April 2026, die voraussichtlich am 10. März 2026
veröffentlicht und per Post zugestellt wird.
Ausblick
Für das kommende Jahr gehen wir weiterhin von einer insgesamt positiven
Entwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt aus, insbesondere in unserem
Hauptmarktsegment. Die Attraktivität des Vermietungsmarktes dürfte dort nach
unserer Einschätzung erhalten bleiben; entsprechend rechnen wir mit einer
weiterhin stabilen Mietnachfrage.
Der Transaktionsmarkt dürfte weiterhin von ähnlichen Rahmenbedingungen durch
anhaltend niedrige Zinsen profitieren. Gleichzeitig bleibt das Angebot an
hochwertigen Liegenschaften, die mit unserer strategischen Ausrichtung
übereinstimmen, begrenzt. Vor diesem Hintergrund werden wir weiterhin selektiv
am Markt auftreten und uns auf Opportunitäten konzentrieren, die mittel- bis
langfristig Wertsteigerungspotenzial bieten.
Dank unserer starken Positionierung sollte es uns auch im Geschäftsjahr 2026
gelingen, ein solides Ergebnis zu erzielen und unsere aktionärsfreundliche
Dividendenpolitik fortzusetzen.
Für das Geschäftsjahr 2026 erwarten wir einen EBITDA ohne Liegenschaftserfolge
von CHF 310 Mio. (2025: CHF 302.0 Mio.). Beim Leerstand rechnen wir per Ende
2026 mit einer Quote von 3.5% (Ende 2025: 3.5%).
Kennzahlen
Finanzielle Kennzahlen Einheit 2024 2025 +/-1
Liegenschaftsertrag CHF 349 349 226
-0.2% 1 000 978
EPRA % 3.6 1.3
like-for-like-Veränderung
Bewertungsdifferenzen der CHF 170 231 120
Liegenschaften 1 000 971
Erfolg CHF 1 021 0
Liegenschaftsverkäufe (Vorräte) 1 000
Erfolg CHF 14 089 7 712
Liegenschaftsverkäufe 1 000
(Anlageliegenschaften)
Total übrige Erträge CHF 6 290 5 308
1 000
Reingewinn CHF 374 408473 8.9%
1 000 949
Gewinn ohne CHF 231 225421 -2.7%
Liegenschaftserfolge2 1 000 779
EBITDA ohne CHF 304 301995 -1.0%
Liegenschaftserfolge 1 000 923
EBITDA-Marge % 85.0 85.1
Bilanzsumme CHF 9 10177746 2.6%
1 000 923 841
Eigenkapital CHF 5 5644929 4.3%
1 000 410 719
Eigenkapitalquote % 54.5 55.5
Eigenkapitalrendite % 7.1 7.4
Zinspflichtiges CHF 3 3369797 -0.4%
Fremdkapital 1 000 384 828
Zinspflichtiges % 34.1 33.1
Fremdkapital in % der Bilanzsumme
Portfoliokennzahlen
Anzahl Anlageliegenschaften Anzahl 154 150
Bilanzwert CHF 9 9610060 0.9%
Anlageliegenschaften 1 000 528 575
Brutto-Rendite % 3.6 3.6
Netto-Rendite % 3.2 3.2
Leerstandsquote (CHF) % 3.2 3.5
Anzahl Anzahl 7 10
Entwicklungsliegenschaften
Bilanzwert CHF 304 506288 66.4%
Entwicklungsliegenschaften 1 000 192
Personalbestand
Mitarbeiter/Vollzeitstellen Anzahl 93/83 94/84
Kennzahlen pro Aktie
Gewinn pro Aktie (EPS)3 CHF 8.17 8.91 8.9%
EPS ohne CHF 5.05 4.91 -2.7%
Liegenschaftserfolge3
EPRA-EPS3 CHF 5.03 4.91 -2.5%
Ausschüttung pro Aktie4 CHF 3.90 3.95 1.3%
Eigenkapital pro Aktie CHF 117.96 123.07
4.3%
(NAV)5
NAV vor Abzug latenter CHF 139.51 146.05
4.7%
Steuern5
EPRA-NRV5 CHF 142.39 148.98 4.6%
Aktienkurs Periodenende CHF 128.90 143.50
11.3%
1 Differenz zu Vorjahresperiode 2024 bzw. zu Bilanzwert per 31. Dezember 2024.
2 Der «Gewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem Reingewinn exklusive
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen
(Anlageliegenschaften) und damit verbundene Steuern. Der Erfolg aus
Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) ist hingegen Bestandteil des «Gewinn ohne
Liegenschaftserfolge».
3 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien.
4 Antrag an die ordentliche Generalversammlung vom 1. April 2026 für das
Geschäftsjahr 2025: Ausschüttung einer Dividende.
5 Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.
Weitere Informationen
Giacomo Balzarini, CEO · Tel. +41 (0)44 625 59 59 · Mobile +41 (0)79 207 32 40
Vasco Cecchini, CCO & Head IR · Tel. +41 (0)44 625 57 23 · Mobile +41 (0)79
650 84 32
Bericht und Präsentation sind verfügbar unter
www.psp.info/downloads
Heute, 9 Uhr (CET): Telefonkonferenz (EN)
Registrierung (erforderlich) hier.
Agenda
Ordentliche Generalversammlung 2026 · 1. April 2026
Publikation Q1 2026 · 12. Mai 2026
Publikation H1 2026 · 18. August 2026
Publikation Q1-Q3 2026 · 10. November 2026
Publikation FY 2026 · 23. Februar 2027
Ordentliche Generalversammlung 2027 · 1. April 2027
PSP Swiss Property – führendes Schweizer Immobilienunternehmen
PSP Swiss Property besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von CHF 10.1 Mrd. in
den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren und weist einen Börsenwert von CHF
6.6 Mrd. aus. Die 94 Mitarbeitenden verteilen sich auf die Standorte Basel,
Genf, Zug und Zürich.
PSP Swiss Property ist seit März 2000 an der Schweizer Börse, SIX Swiss
Exchange, kotiert (Symbol: PSPN, Valor: 1829415, ISIN CH0018294154).
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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Sprache: Deutsch
Unternehmen: PSP Swiss Property AG
Kolinplatz 2
6300 Zug
Schweiz
Telefon: +41417280404
Fax: +41417280409
E-Mail: [email protected]
Internet: www.psp.info
ISIN: CH0018294154
Valorennummer: 1829415
Börsen: SIX Swiss Exchange
EQS News ID: 2280384
Ende der Mitteilung EQS News-Service
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2280384 24.02.2026 CET/CEST