Wachstumskurs
Finanz und Wirtschaft Basler Kantonalbank / Schlagwort(e): Immobilien/Studie
Basler Immobilienkompass 2026: Immobilienanlagen bleiben auf Wachstumskurs
28.04.2026 / 11:00 CET/CEST
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Immobilien-Direktanlagen behaupten sich im aktuell herausfordernden
geopolitischen Umfeld als stabiler Anlagehafen und bieten weiterhin attraktive
Renditevorteile. Gleichzeitig bleibt der Wohnungsmarkt in der Region Basel nach
wie vor angespannt.
Die Basler Kantonalbank (BKB) hat heute zum achten Mal in Zusammenarbeit mit
dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI den Basler Immobilienkompass
publiziert. Wie der Kompass zeigt, erweisen sich Basler Renditeliegenschaften
in einem Umfeld, das von globalen Unsicherheiten und der anhaltenden
Nullzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) geprägt ist, nach wie
vor als ausserordentlich robust. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt
ungebrochen, während das Angebot zaghaft wächst. Dadurch öffnet sich die Schere
zwischen den stabilen Bestandsmieten und steigenden Angebotsmieten weiter.
Performance: Immobilien übertreffen Bundesobligationen deutlich
Investitionen in Basler Renditeliegenschaften waren auch 2025 attraktiv und die
Gesamtrendite ist bei gemischt genutzten und Büro/Gewerbe-Liegenschaften
gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Mit einer Gesamtrendite von 4,7 % rentieren
Wohnimmobilien in Basel-Stadt zwar weniger als in Zürich (7,0 %) oder Lausanne
(6,9 %). Dennoch gewährleisten hohe Netto-Cashflows bzw. Mieterträge stabile
Renditen.
Besonders deutlich wird die Attraktivität von Immobilieninvestitionen gegenüber
anderen Anlageklassen mit ähnlichem Risikoprofil: Die Netto-Cashflow-Rendite in
Basel-Stadt liegt mit 2,9 % aktuell rund 2,5 %-Punkte über der Rendite
zehnjähriger Bundesobligationen.
Mit dem tiefen Zinsniveau und der hohen Attraktivität von Immobilienanlagen
steigt auch die Zahlungsbereitschaft von Investoren, die über Immobilienfonds
indirekt profitieren wollen. So ist bei Schweizer Immobilienfonds im Frühjahr
2026 das sogenannte «Agio» (Aufpreis auf den Nettoinventarwert der im Fonds
gehaltenen Immobilien) auf 30 % bis 40 % gestiegen und liegt damit deutlich
über dem langjährigen Durchschnitt (23 %).
Knappes Wohnungsangebot: Angebot steigt weniger schnell als Nachfrage
Obschon 2025 mit 263 Einheiten etwas mehr Wohneinheiten fertig gestellt wurden
als in den Vorjahren, bleibt die Neubautätigkeit im Kanton Basel-Stadt auf
tiefem Niveau. Dank Umnutzungen von Gewerbeflächen und eines Hotels, Umbauten
oder Dachstockausbauten kamen 2025 in Basel-Stadt insgesamt 540 neue Wohnungen
auf den Markt. Weil das Angebot deutlich weniger schnell wächst als die
zuwanderungsbedingte Nachfrage, ist die Leerwohnungsziffer in Basel tief. Vor
allem grosse Familienwohnungen mit mindestens 5 Zimmern sind nach wie vor rar.
Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch das Bevölkerungswachstum getrieben. 2025
wuchs die Einwohnerzahl des Kantons Basel-Stadt um 1,4 % beziehungsweise rund
2800 Personen – ein schweizweiter Spitzenwert, der vollständig auf die
Zuwanderung aus dem Ausland zurückzuführen ist.
Gleichzeitig zur rasch wachsenden Nachfrage dämpft der sogenannte «Umzugsmalus»
die Fluktuation auf dem Wohnungsmarkt: Da die Angebotsmieten seit 2015 um 18 %
gestiegen sind, während sich Altbestandsmieten aufgrund der Bindung an den
Hypothekarzins im gleichen Zeitraum sogar verbilligt haben, ist ein
Wohnungswechsel oft nur unter Inkaufnahme von höheren Mieten möglich. Deshalb
bleiben viele Eltern nach dem Auszug ihrer erwachsenen Kinder in der ehemaligen
Familienwohnung, weil sie dort weniger Miete zahlen, als wenn sie in eine
kleinere Wohnung ziehen würden.
Ausblick: Stabilität trotz geopolitischer Unsicherheiten
Für 2026 bleibt der Ausblick für den Basler Immobilienmarkt insgesamt positiv.
Auch wenn der Krieg im Nahen Osten und die Energiepreise Unsicherheiten bergen,
kann der starke Franken das Inflationsrisiko derzeit abfedern. Nicht nur bei
Wohnimmobilien, sondern auch bei Büro- und Gewerbeflächen mehren sich die
Zeichen einer Stabilisierung: 2025 haben sich die Werte erstmals wieder
gefestigt. Mittelfristig besteht durch grosse Arealentwicklungen Potenzial für
tausende neue Wohnungen sowie rund 80 000 m² Geschäftsflächen, was die heutige
Angebotsknappheit in der Region langfristig entschärfen könnte.
Solange die Zuwanderung hoch bleibt und die Bautätigkeit moderat zunimmt,
dürften Immobilienanlagen in Basel weiterhin eine starke Performance zeigen.
Nicht zuletzt profitieren sie im derzeit volatilen Umfeld von ihrer hohen
Wertbeständigkeit und der Wahrnehmung als sichere Anlage.
Medienmitteilung (PDF)
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Factsheet zum Immobilienkompass (PDF)
Immobilienkompass im BKB-Web (Link)
Für weitere Auskünfte
Katrin Gröflin
Stv. Leiterin Kommunikation
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