nachhaltigem Wachstum; FFO I von CHF 2.15 pro Aktie (+2.4%)
Finanz und Wirtschaft Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
1H26: Swiss Prime Site mit starkem operativem Ergebnis und nachhaltigem
Wachstum; FFO I von CHF 2.15 pro Aktie (+2.4%)
20.08.2026 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
MEDIENMITTEILUNG
Zug, 20. August 2026
* FFO I +2.4% auf CHF 2.15 pro Aktie (1H25: CHF 2.10)
* Konsolidierter Betriebsertrag +3.4% auf CHF 270.3 Mio. (auf vergleichbarer
Basis, exkl. Jelmoli)
* EBITDA +4.6% auf CHF 208.7 Mio. (exkl. Neubewertung und Gewinne
Immobilienverkäufe) * Mieterträge +2.2% auf CHF 230.6 Mio.; Wachstum EPRA
like-for-like von 1.4%
* Wertanstieg eigenes Immobilien-Portfolio auf CHF 14.0 Mrd. per Ende Juni 2026
(+0.6% gegenüber Ende 2025); Bewertungsgewinne von CHF 148 Mio.
* Ertrag Asset Management +5.2% auf CHF 40.0 Mio.; rekordhohes Neugeld von CHF
0.95 Mrd. (1H25: CHF 0.62 Mrd.)
* Steigerung Assets under Management bei Swiss Prime Site Solutions auf CHF
14.8 Mrd. per Ende Juni 2026 (+3.5% gegenüber Ende 2025)
* Verbesserung ISS STOXX ESG-Rating auf B-; Swiss Prime Site gehört damit zu
den 10% weltweit am nachhaltigsten bewerteten Immobilienfirmen
* Guidance für 2026 bestätigt; FFO I für Gesamtjahr 2026 am oberen Ende der im
Februar angegebenen Spanne zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie erwartet
Marcel Kucher, CEO Swiss Prime Site: «Das erste Halbjahr 2026 bestätigt die
starke Marktposition von Swiss Prime Site. Wir haben bedeutende Verträge mit
neuen und bestehenden Mietern zu attraktiven Konditionen abgeschlossen, unser
Portfolio weiter auf Prime-Lagen ausgerichtet und wichtige Meilensteine in der
Entwicklung des Prime Tower Areals sowie in Otelfingen erreicht. Im Asset
Management erzielten wir mit knapp CHF 1 Mrd. Neugeld ein Rekordergebnis. Diese
positive Entwicklung spiegelt sich auch in einem starken operativen Ergebnis
wider. Mit einem FFO I von CHF 2.15 pro Aktie sind wir auf Kurs und erwarten
für das Gesamtjahr einen Wert am oberen Ende der im Februar kommunizierten
Bandbreite. Unsere langfristigen strategischen Prioritäten und wo wir
Opportunitäten sehen, präsentieren wir Ende Oktober an unserem Capital Markets
Day in Zürich.»
Deutlicher Anstieg Konzerngewinn und weitere operative Fortschritte
Swiss Prime Site steigerte im ersten Halbjahr 2026 den Reingewinn um 17.2% auf
CHF 192.5 Mio. Das zahlungswirksame Ergebnis (FFO I) stieg gegenüber der
Vorjahresperiode um 2.4% auf CHF 2.15 pro Aktie.
Die operative Entwicklung im ersten Halbjahr unterstreicht die Wachstums- und
Ertragskraft des auf zwei Säulen basierenden Geschäftsmodells. So stieg der
konsolidierte Betriebsertrag auf vergleichbarer Basis, d.h. insbesondere
exklusive Jelmoli um 3.4% auf CHF 270.3 Mio., während der vergleichbare
Betriebsaufwand um 3.4% auf CHF 64.4 Mio. sank. Der Betriebsgewinn (EBITDA)
exklusive Neubewertungsgewinne und Gewinne aus Immobilienverkäufen stieg im
ersten Halbjahr 2026 entsprechend um 4.6% auf CHF 208.7 Mio.
Der netto Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund einer einmaligen
Bewertungsanpassung gegenüber der Vorjahresperiode von CHF 97.0 Mio. auf CHF
113.9 Mio. Hauptgrund war das eingebettete Derivat der im Februar 2026
vorzeitig refinanzierten Wandelanleihe. Diesem Effekt wirkte der tiefere
durchschnittliche Zinssatz teilweise entgegen. Der Steueraufwand stieg im
Periodenvergleich aufgrund höherer latenter Steuern infolge der
Portfolioaufwertungen von CHF 40.0 Mio. auf CHF 54.6 Mio.
Immobilien mit höheren Mieterträgen und anhaltend tiefen Leerständen
In den ersten sechs Monaten 2026 stiegen die Mieterträge der eigenen Immobilien
um 2.2% auf CHF 230.6 Mio. Treiber waren Neuvermietungen nach Umbauten und
Renovationen, Vertragsverlängerungen zu höheren Mieten sowie die im Vorjahr
getätigten Zukäufe. Die bereits 2025 angekündigten Liegenschaftsverkäufe
dämpften dabei den Anstieg.
Auf vergleichbarer Basis (EPRA like-for-like) erhöhten sich die Mieterträge um
1.4%. Haupttreiber waren Neuabschlüsse und Vertragsverlängerungen zu
Konditionen über den bisherigen Bestandsmieten. Dabei stieg der EPRA
like-for-like Mietzins real um 1.3%. Indexierungen und die tiefere
Leerstandsquote trugen zusammen weitere 0.1% zum Wachstum bei.
Die höheren Mieten spiegeln die konsequente Portfoliooptimierung im Rahmen der
Capital-Recycling-Strategie sowie die robuste Nachfrage nach Büro- und
Gewerbeflächen an erstklassigen Lagen wider und unterstreichen die Qualität des
eigenen Immobilienportfolios.
Die Leerstandsquote lag per Ende Juni 2026 im Vergleich zu Ende 2025 bei
unverändert 3.7%. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT)
belief sich per Ende Juni 2026 auf 5.7 Jahre gegenüber 5.3 Jahre per Ende 2025.
Wertanstieg Immobilienportfolio auf erstmals über CHF 14 Mrd. trotz Verkäufen
Der Wert des eigenen Immobilienportfolios erhöhte sich per Ende Juni 2026
gegenüber Ende 2025 um 0.6% auf CHF 14’005 Mio. Damit hat der Portfoliowert
erstmals die Schwelle von CHF 14 Mrd. überschritten.
Die Neubewertungsgewinne stiegen im ersten Halbjahr 2026 auf CHF 148 Mio. nach
CHF 102.0 Mio. in der Vorjahresperiode. Haupttreiber waren nachhaltig tiefere
Kosten in der Immobilienbewirtschaftung, höhere Mietabschlüsse sowie ein
Rückgang von 2 Basispunkten des durchschnittlichen Diskontsatzes aufgrund des
attraktiven Marktumfeldes.
Im Rahmen der Capital-Recycling-Strategie schloss das Unternehmen im ersten
Halbjahr 2026 den Verkauf von fünf Liegenschaften ab. Der Gesamtwert der
veräusserten Objekte belief sich auf CHF 166.9 Mio.; gegenüber dem Fair Value
resultierte ein Gewinn von CHF 6.9 Mio. Der Fokus der Verkäufe lag auf
kleineren Shopping-Zentren in sekundären Lagen und erhöhte damit weiter die
durchschnittliche Qualität des Portfolios. Per Ende Juni 2026, befanden sich
99% aller von Swiss Prime Site gehaltenen Liegenschaften gemäss den
Immobilienschätzern von Wüest Partner an den besten Standorten der Schweiz.
Im Entwicklungsbereich erreichte Swiss Prime Site im ersten Halbjahr 2026 zwei
wichtige Meilensteine. Hitachi Energy wählte Otelfingen als neuen zentralen
Produktionsstandort in der Schweiz. Geplant sind Neubauten auf zwei bisher
unbebauten Parzellen sowie die umfassende Revitalisierung des ehemaligen
Jelmoli-Logistikgebäudes. Swiss Prime Site begleitet die Entwicklung eng und
wird das Areal nach Vorliegen der Baubewilligung (voraussichtlich Ende 2027) an
Hitachi Energy verkaufen. Der entsprechende Verkaufsvertrag wurde Mitte August
2026 unterzeichnet.
Auch beim Prime Tower Areal in Zürich West wurde ein bedeutender Schritt
erzielt: Mit der Universität Zürich wurde eine Absichtserklärung zur Anmietung
der Maag-Hallen durch das Naturhistorische Museum abgeschlossen. Swiss Prime
Site beendet damit das Projekt «Maaglive» und fokussiert sich künftig auf die
Weiterentwicklung des Maag Areals als kulturelles Zentrum von Zürich West sowie
auf den Erhalt und die umfassende Sanierung der historischen Maag-Hallen.
Die laufenden Bauprojekte an der Fraumünsterpost, im YOND Campus und bei der
Destination Jelmoli in Zürich schreiten planmässig voran.
Per Ende Juni 2026 umfasste das Immobilienportfolio 127 Objekte gegenüber 132
Objekten per Ende 2025.
Asset Management mit gutem Ertragswachstum und starkem Neugeldzufluss
Das Asset-Management-Geschäft von Swiss Prime Site, Swiss Prime Site Solutions,
profitierte auch im ersten Halbjahr 2026 von der starken Marktposition sowie
der hohen Nachfrage Schweizer institutioneller Investoren nach
Immobilienanlagen und wuchs erneut deutlich.
Das verwaltete Immobilienvermögen stieg per Ende Juni 2026 auf CHF 14.8 Mrd.,
nach CHF 14.3 Mrd. per Ende 2025. Das Wachstum war dabei breit über die Fonds-
und Dienstleistungspalette abgestützt.
Die Neugelder erreichten in der Berichtsperiode mit CHF 0.95 Mrd. nach CHF 0.62
Mrd. in der Vorjahresperiode einen Rekordwert.
Im ersten Halbjahr wurden Kapitalerhöhungen von insgesamt knapp CHF 0.3 Mrd.
durchgeführt und zusätzlich bereits zugesagte Mittel über CHF 0.2 Mrd.
abgerufen. Rund ein Drittel der Kapitalerhöhungen entfiel auf neue Investoren,
zwei Drittel auf bestehende Kunden. Dies bestätigt die starke Marktposition von
Swiss Prime Site Solutions.
Anfang Januar übertrug zudem eine Pensionskasse das Management ihres
Immobilienportfolios im Wert von über CHF 0.4 Mrd. an Swiss Prime Site
Solutions.
Im Gegenzug veräusserte Swiss Prime Site Solutions erfolgreich abgeschlossene
Entwicklungsprojekte (Promotionen) im Wert von rund CHF 0.3 Mrd., entsprechend
sind sie nicht mehr in den Assets under Management enthalten.
Das Asset Management erzielte im ersten Halbjahr 2026 einen Betriebsertrag von
CHF 40.0 Mio., 5.2% mehr als in der Vorjahresperiode. Haupttreiber waren die
höheren verwalteten Immobilienvermögen sowie gestiegene transaktionsbezogene
Erträge im Zusammenhang mit dem Neugeldzufluss. Mehr als zwei Drittel der
Erträge entfielen auf wiederkehrende Erträge, hauptsächlich Management Fees,
knapp ein Drittel auf nicht wiederkehrende Erträge insbesondere Kauf- und
Verkaufskommissionen sowie Vertriebsgebühren.
Insgesamt wurde in den vergangenen sechs Monaten ein rekordhohes
Transaktionsvolumen von 31 Liegenschaften mit einem Gesamtvolumen von rund CHF
0.7 Mrd. nach CHF 0.6 Mrd. in der Vorjahresperiode abgewickelt.
Gleichzeitig sanken die Kosten um 1.0% auf CHF 14.0 Mio. Der Betriebsgewinn
(EBITDA) stieg dadurch im ersten Halbjahr 2026 um 8.9% auf CHF 26.0 Mio.
Solide und breit diversifizierte Finanzierungsstruktur
Swiss Prime Site verfügt über eine starke Bonität sowie eine solide und breit
diversifizierte Finanzierungsstruktur. Die ungenutzten, vertraglich
zugesicherten Finanzierungslinien betrugen zur Jahresmitte CHF 0.7 Mrd. (CHF
1.1 Mrd. per Ende 2025), was zusammen mit den flüssigen Mitteln eine sehr hohe
operative wie finanzielle Flexibilität garantiert. Im Februar hat Swiss Prime
Site in diesem Zusammenhang eine Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2030 vorzeitig
durch die Emission einer neuen unverzinslichen Wandelanleihe über CHF 350 Mio.
refinanziert. Die attraktiven Konditionen und die deutliche Überzeichnung
unterstreichen das Vertrauen des Kapitalmarkts in Swiss Prime Site. Darüber
hinaus emittierte Swiss Prime Site im ersten Halbjahr zwei Schweizer Franken
Bonds zu attraktiven Konditionen. Die durchschnittliche Laufzeit der
Finanzierungen erhöhte sich damit leicht auf 4.0 Jahre, nach 3.9 Jahren per
Ende 2025.
Dank des anhaltenden Tiefzinsumfelds sanken die Refinanzierungskosten gegenüber
der Vorjahresperiode weiter. Der durchschnittliche Zinssatz lag im ersten
Halbjahr 2026 bei 0.83% nach 0.98% im ersten Halbjahr 2025 und 0.94% im
Gesamtjahr 2025.
Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-value, LTV) lag
saisonal bedingt aufgrund der Zahlung der Dividende bei 39.9% nach 38.1% per
Ende 2025. Swiss Prime Site erwartet, dass der LTV im Jahresverlauf wieder
unter 39% sinken wird.
Fortschritte im Nachhaltigkeitsbereich
Auch im Bereich Nachhaltigkeit erzielte Swiss Prime Site im ersten Halbjahr
klare Fortschritte. Die konsequente Umsetzung der angestossenen Initiativen –
unter anderem bei der erneuerbaren Energieversorgung und der
Solarstromerzeugung – führte zu einer weiteren Reduktion der CO2-Intensität
unseres Immobilienportfolios. Gleichzeitig erhöhte ISS STOXX das ESG-Rating von
Swiss Prime Site auf B- von bisher C+. Damit zählt Swiss Prime Site zu den
nachhaltigsten 10% der weltweit rund 400 von ISS bewerteten
Immobilienunternehmen.
Ausblick 2026 bestätigt
Für das Geschäftsjahr 2026 erwartet Swiss Prime Site gegenüber 2025 weiterhin
höhere Mieterträge und eine tiefere Leerstandsquote im Immobilienportfolio. Im
Asset Management hält das Unternehmen am Ziel eines organischen Wachstums der
Assets under Management von rund CHF 1.0 Mrd. pro Jahr fest.
Beim operativen Ergebnis, gemessen am FFO I, erwartet Swiss Prime Site einen
Wert am oberen Ende der im Februar kommunizierten Bandbreite von CHF 4.25 bis
CHF 4.30 pro Aktie.
Der Verschuldungsgrad soll im Jahresverlauf wieder unter 39% sinken und damit
den saisonalen Effekt der Dividendenausschüttung im ersten Halbjahr
ausgleichen.
Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an: Media Relations & Investor Relations,
Patrick Friedli Tel. +41 58 317 17 75, [email protected]
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AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN
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Ende der Adhoc-Mitteilung
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